请欣赏物业管理调研报告（精选6篇），由笔构网整理，希望能够帮助到大家。
物业管理调研报告 篇1
物业管理是一种新型的管理模式，其职责是集中多种管理服务职能，整合各类专业技术人员，有效地帮助居民解决生活中遇到的实际问题，从而不断提高居民生活质量，优化居民生活环境。随着经济社会的持续发展，城市居民对生活质量和改善居住环境的要求与日俱增，居民住宅区的消防安全作为人民群众最关心、最需要解决的问题自然成为了物业管理的一项重要职责。当前，由于消防警力、业务经费、管理体制、业务水平等因素的影响，多数物业管理单位管理水平参差不齐、大部分物业单位的消防安全职责不明确、消防安全意识淡薄，加之业主委员会与物业管理单位之间缺乏信任基础等原因长期存在，致使委托管理的单位、小区特别是多产权建筑滋生大量的火灾隐患。当前，各类小区物业管理模式在消防安全管理上面临着严峻的挑战。
一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题
(一)多数物业管理单位消防法律意识观念不强
在日常的消防管理工作中，不能认真贯彻落实《中华人民共和国消防法》及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的有关规定和要求，对法律法规明确的消防安全职责了解不多。《中华人民共和国消防法》第十四条，《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条，都明确规定了物业管理单位的各项消防安全职责。然而，一些物业管理单位对此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，违法不究，造成了工作上的盲目性和被动性，直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。
(二)一些物业管理人员消防业务素质不高
在平时在履行消防检查时发现：个别物业管理单位聘用的管理人员缺乏相应的消防专业技术知识，学历层次、专业技术偏低，安全意识差。大部分小区消防控制室的值班制度流于形式，有些单位仅满足于有人在岗，而值班人员对消防控制中心的各种消防设备的运行及日常的防火巡查情况却不甚了解，值班人员对消防设施运行的正常与否毫不关心，对消防控制中心自动报警系统发出的声响不闻不问。有的值班人员能够发现问题，但不会解决问题，更有甚者直接关闭了之。一些单位消防器材无人管理，内部消防设施、器材被盗现象严重，应急照明、疏散指示标志损坏突出，消防设施器材长期处于缺损状态。一些单位与开发商、业主相互推诿、扯皮、推卸职责，缺少协调配合，导致旧的火灾隐患久拖不改，新的火灾隐患又迭出不穷，久而久之，大部分消防设施的功效特别是联动功能大打折扣，大大降低了消防设施的完整性、可靠性，致使投资上百万的消防设施形同虚设，无法发挥应有的功能。
(三)大部分物业单位消防安全管理职责不明
物业管理公司作为市场经济条件下的产物，其最终目标是服务于与业主的各项合同约定，也就是说，其只对合同约定的内容负责。而目前普遍情况是物业管理单位在与业主的交接过程中有很多单位和业主对消防设施的管理没有明细的合同约定，致使物业公司对消防设施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明确，而大部分业主特别是住宅小区业主也基本不关心除电梯运行及环境卫生等以外的公共设施的管理，导致部分消防设施不能时刻处于工作状态，或有故障而不能及时得到恢复，影响了设施的工作效能；
(四)物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理
部分业主往往只注重自己居住、工作场所的小环境，而缺少对建筑、小区整体安全的考虑，借着装修之名，肆意扩大装修面积，擅自改变建筑物使用性质，擅自增加夹层扩大防火分区，改变建筑结构、楼梯形式，封堵排烟口、强占圈围疏散走道等，而物业单位为追求经济利益，害怕得罪业主，未尽到劝阻和管理责任，在本单位无力解决的情况下未及时与相关职能部门沟通，妥善处理相关时宜，而只是认为我不是执法部门根本管不了这些事情，从而放任发展，增加建筑的火灾危险性和火灾负荷，造成了大量的“先天性”的火灾隐患；
(五)物业管理单位准入缺少消防必要条件
物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。虽然建设房管部门在核发资质证书时对物业管理公司拥有的技术人员数量上有明确要求，但没有规定消防专业技术人员的数量。加上目前很多建筑特别是非住宅小区高层建筑的物业管理企业基本上是从房地产开发企业派生出来，虽具有独立的法人资格，但依附受制于房地产开发商，建设和管理不分的体制严重制约了物业管理单位的工作开展；
(六)消防设施日常维修资金得不到有效保障
由于业主多且分散，在公共场地的使用、车辆的停放、物业公司的服务质量等方面业主与物业之间很容易引起矛盾，造成双方产生不信任和纠纷的情形，加上传统的“主仆”观念影响，物业管理处于被动弱势地位，导致物业管理费用不能及时收取。同时现有法律对建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的规定，要求维修基金的使用由售房单位或受托的物业管理企业作为实施单位，提出年度使用计划及分项目维修经费预算报告书，经业主委员会审核，房地产行政管理部门审批后方可将维修基金分批拨付实施单位，其操作程序复杂，很少有物业单位有决心和耐心去申请和使用这笔经费，致使包括消防设施在内的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未纳入委托管理的正常范畴
在日常的监督执法过程中，笔者遇到这样的情况，由于与业主之间存在尖锐的矛盾，有些物业管理单位未通过任何移交手续擅自撤离小区，致使小区的日常管理全面瘫痪，而小区的业主委员会随即聘请了新的物业单位进行日常管理。而消防部门进入该小区进行监督抽查时，往往注重对物业管理单位的管理与监督，但由于原物业单位未将建筑主体的审验情况及消防设施的相关维护资料移交给业主委员会，而业主委员会也没有把消防安全管理纳入委托物业单位管理范围，则新物业管理单位就不应承担相应的法律责任，而消防部门只能把责任落实到业主委员会。但业主委员会是由所有业主选举产生的非法人临时组织，不具备法律责任承担能力，这就极大地增加了小区火灾隐患的整改难度，大大加大了消防部门的工作量。
二、解决当前物业管理中消防安全职责不落实问题的对策
(一)进一步明确和完善相关法律规定
政府相关部门应根据目前物业管理的现状，加紧制定完善相关法律法规，进一步明确业主委员会的职责，完善组织机构，确保业主委员会人员的相对稳定。规范业主、业主委员会与物业管理单位之间处置问题的程序，明确合同约定中消防安全管理的具体内容，规定每幢建筑(或小区)聘请物业管理公司应通过竞标形式进行，严禁单产权多使用建筑或多产权建筑开发公司委托下属物业管理单位管理。把建筑消防设施的委托管理作为业主聘请物业公司管理的先决条件，确保消防设施有人管理，明确物业管理单位的接管时间并完善建筑消防设施移交的手续；
(二)提高物业公司的准入门槛
建设房管部门在核发资质证书时，应明确规定物业管理单位必须配备一定数量的消防专业技术人员，并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。同时要建章立制，制定消防部门与建设房管等部门之间的信息通报制度，及时掌握物业管理单位的相关信息，把物业公司拥有消防专业人员的数量、消防管理能力的强弱及履行消防安全职责情况纳入物业管理单位资质申领、等级评定的范畴，提高物业管理单位消防安全意识和管理水平；
(三)加强对物业公司消防工作的指导
区级政府应将街道、社区范围内的物管单位纳入街道、社区及公安派出所的考核管理范围，定期保量的对辖区内居民住宅区的管理单位进行消防监督检查，把加强对物业公司的管理作为今后消防管理的一项经常性工作，并把物业管理单位纳入日常监督管理的视线，把规范物业管理单位履行消防安全职责作为加强各类建筑、小区消防工作的基础内容，同时，物业单位要主动地与街道、社区及公安派出所建立联动机制，一旦发现小区内出现违章违法行为，物业单位应及时报告街道、社区及公安派出所，切实将一些隐患扼杀在襁褓之中。同时，相关职能部门也要加大执法力度，对存在火灾隐患久拖未改的物管单位及个人应依法严肃处理，从严处罚；
(四)加大消防教育培训力度
切实加强对物管单位负责人及相关管理人员进行消防安全培训。街道安全办要具体抓好摸底、统计汇总工作，督促落实，防止漏报漏训。通过培训，使物业管理人员增强消防安全观念，切实学懂学透《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律、法规，进一步明确各项消防安全职责，树立起消防安全责任主体意识。管理人员要做到会报警、会组织人员疏散、会组织扑救初起火灾。力争使物管单位消防管理工作水平、岗位人员素质有所提高。
(五)规范对公共维修基金的管理
《物业管理条例》已明确了维修基金制度相应的法律地位，其使用是否公平、合理，将直接影响到每一名业主的切身利益。因此，必须完善规范维修基金的使用管理，尤其应明确公共部分具体设施设备相对应的维修基金使用原则、程序等，建立物业单位主要负责人为消防安全责任人的防火组织，定期召开消防工作会议，切实解决火灾隐患、经费等问题，对于需要动用房管部门的专项修理基金，街道、社区及公安派出所应帮助物业单位协调各业主，或者物业单位以粘贴公告的形式告知各业主，以便尽快地启动维修基金，以保证火灾隐患能得到及时、有效的整改。总之，物业管理单位消防安全责任的落实牵系于千家万户的平安幸福，是消防工作的重要组成部分。只有政府、职能部门密切配合、协作，共同努力，物业管理单位充分认清火灾形势和火灾危害，认真履行消防安全职责和义务，努力为居民的安居乐业和城市的经济发展提供坚实的消防安全保证，才能营造居民小区良好的消防安全环境，共同为构建和谐社会作出应有的贡献。
物业管理调研报告 篇2
物业管理是提高居民居住质量和生活水平的重要途径，也是衡量城市管理水平的重要标志，对加快城市经济文化发展起着重要作用。住宅小区物业管理因为关乎人们生活的居家环境、与群众生活息息相关而倍受关注。
一、当前住宅小区物业管理现状
去年9月，我市将物业管理职能进行下划，包河区认真贯彻落实市政府和市房地产管理局的各项要求，努力为辖区居民创造优美、和谐、安全、舒适的居住环境，在抓好队伍，建立区、街（镇）物业管理联动机制，调处重大物业纠纷等方面做了大量工作。
（一）搭建管理机构。根据合政办秘[100]文件精神，物业管理工作从市房地产管理局下划至各区，实行“两级政府，三级管理，四级网络”的模式，落实属地管理，区政府把物业管理职责赋予区住建局，在区住建局设立物业管理和住房保障科。各街（镇）对应在大建办设立了物业管理机构。
（二）各类住宅小区物业管理情况。包河区现有各类住宅小区362个，其中有物业管理的小区180个，物业管理面积约2000万平方米，物业管理水平参差不齐，其中新建的高档小区的物业管理水平相对较高。
（三）物业服务企业情况。目前在包河区进行物业服务企业共129家，其中具备一级资质的企业8家，具备二级资质的企业18家，其余均为三级资质的物业企业。从各物业服务企业的运行情况看，越是资质高的物业服务企业，为居民提供的服务质量满意度也越高。
（四）业主委员会的成立情况。包河区共有55个住宅小区成立业主委员会。大多数业主委员会发挥作用较好，在选聘物业服务企业、协调企业与业主的关系上做了大量有益的工作。
二、当前物业管理工作中存在主要问题
由于物业管理是一个新兴的行业，面临较多的复杂情况和问题，因此信访量大，纠纷较多。自2010年9月至2011年9月1日，包河区共处理关于物业方面的12345市长热线361件，政民直通车45件，市长信箱12件，电话投诉141件，接待来访群众257人次，存在的主要问题有：
一是物业管理主管部门力量不足。目前，包河区住建局作为物业管理的主管部门，仅有3人专职从事物业管理工作。各街（镇）继去年市开展物业管理专项整治百日行动后，虽相应成立了机构，但配备人员均为兼职人员，不专心、不安心、难尽心的问题客观存在，与物业管理涉及面广和问题多、难协调的现状不适应。
二是业主委员会运作缺乏监督。业主大会是业主自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会闭会期间，主要工作由业主委员会负责执行和落实。由于部分业主委员会成员从相关活动中捞取好处，易与物业服务企业以及其他业主产生矛盾纠纷。比如对小区公共收益的管理监督就是一大难点，也是业主委员会成员之间，业主与物业公司之间存在矛盾的焦点，而解决类似的矛盾业主大会最有权威，但由于业主大会召开的条件要求很高，无法及时召开，因而很多矛盾不能及时解决，甚至造成反复上访，影响和谐稳定。
三是前期物业存在诸多弊端。《物业管理条例》第二十四条规定：“要按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”。实际操作中前期物业服务企业通常是由开发公司的一个部门演变而来，与开发商有着上下级的隶属和斩不断的经济利益关系。一旦开发商因房屋质量与业主发生纠纷，前期物业既要维护开发商的利益，又要维护业主的利益，陷入两难境地。业主由于正当权益得不到保障，就把该打在开发商身上的“板子”打在物业服务公司身上。造成监管部门及时协调纠纷难，业主和物业服务公司的“心结”越结越深，导致物业费收缴难等问题，影响物业服务水平，易造成恶性循环，最终损害的是业主的利益。
四是物业企业收费难与运行成本高的矛盾突出。近年来，物价上涨较快，使物业公司的运作成本不断增加，其中人员的工资支出占较大比例，现行合肥市最低月工资涨至1010元，近期出台的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》，取消了公摊费收取项目（二次供水用电除外）。同时部分业主对缴费义务认识不到位，以种种托词拖欠和拒交物业费，而物业服务企业在收取的费用不能维持其正常运行时，要么降低服务标准，要么在合同到期前撤离，造成广大业主利益受损，甚至引发社会不稳定因素。
三、几点建议
（一）加大培训力度，突出正面宣传。物业管理在我国虽然起步较晚，但为规范物业管理工作，国家相继出台一系列法律法规。有关部门及街镇要主动承担责任，加大对这些法律法规的培训力度，扩大培训范围，使全社会都能了解、关心物业管理工作，自觉履行义务，保障业主权益。要就业主的义务、物业服务企业的社会责任、积极缴纳物业服务费与提高物业服务质量的关系、业主自治组织在物业管理活动中的地位作用、政府职能部门的职责等相关内容进行全面宣传，使业主、物业服务企业以及政府部门之间能统一认识，自觉做到相互理解、相互支持。
（二）统一配备物业协理员。由区统筹考虑，为各街镇配备专职物业协管员，解决兼职问题，让专职的人干专业的事，切实把物业管理的各项工作做扎实。
（三）把好前期物业入口关。前期物业是由开发商通过各种形式选聘的，而且在售房时就已经定下，在小区没有交付，业主没有入住的情况下，区级物业管理主管部门目前还不能介入此项工作。因此要自上而下形成一套有利于后续物业管理的监管运作机制，使有关部门和业主能够实质参与开发商对前期物业选聘、峻工查验和物业交付工作，减少因开发遗留问题对后期物业管理带来的困扰，维护业主利益。
（四）大力扶持村（居）属物业服务企业。包河区现有村（居）属物业服务企业10余家，目前管理服务都比较好，且均为三级资质的企业。这些企业在村（居）范围内，管理优势明显，既解决居民就近就业，又为辖区居民提供服务，同时因其带有政府的“影子”，管理起来比较容易，且不以营利为主要目的，又与居民有着特殊的“亲情”，一般不会产生纠纷，尤其在三无小区的物业管理方面发挥的作用明显。政府应在政策上予以扶持，如设奖补资金，鼓励该类企业做大做强，在服务自管小区的同时，逐步把服务向更多的“三无”小区延伸，解决当前“三无”小区物业管理难问题。
物业管理调研报告 篇3
根据县政府统一部署，近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、xx镇组成了调研组，对城区各集贸市场物业管理情况进行了摸底调查，旨在加强城区集贸市场物业管理，改善市容市貌，创造良好的城市环境。
一、基本情况
城区现有各类集贸市场11家，其中菜市场4家，小百货市场4家，家居建设。
二、现行管理模式
三、存在的主要问题
集贸市场是城市的一个窗口，是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的情况看，我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出，与广大市民的生活需求极不相适应，已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节，也是城市管理的一个难点，存在的问题十分突出。具体来讲，主要是三个方面：
（一）综合配套服务设施不完善，存在安全隐患。
旺业大市场商户入驻后，开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理，划定专门停车场，按标准收取物业管理费，但由于市场是开放性的，加上商户素质参差不齐，物业管理费不能收缴到位，物业公司经营亏损，后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外，其余市场各种车辆没有固定地点停放，导致市场的道路不畅，不少市场消防设施不齐全，消防安全隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧，电线老化、大棚破损严重，急需整治改造。
（二）开发建设市场的企业建市场与管市场错位，权责不明确。
（三）少数市场经营氛围不浓、不景气，经济效益低下。
金源菜市场内有近300个摊位闲置，天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外，市场内门面房尽管已售出，但大多数基本闲置，不少居民买回后，只做仓库或车库。这些市场的交易额很小，有的摊位费收入仅几万元，经济效益十分低下。
四、下一步工作安排
集贸市场是城市一项公益性基础设施建设，与城镇居民和广大消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境，保护经营者和消费者的合法权益，促进市场的繁荣和经济发展，是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下意见：
根据我县城区现有集贸市场现状，将其分为三类，按不同类别，明确各部门监管职责：第一类是有专门管理人员进行管理的市场，如天柱菜市场、零碑集贸市场，仍由县商务局管理，管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造项目范围，不宜对现有市场进行改造。县商务局应督促市场管理人员，加强对市场内部管理，确保市场安全。第二类是建成时间早，市场产权分散，居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高，商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头，县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与，全面推行物业管理。
物业管理调研报告 篇4
做好住宅小区物业管理工作，是新形势下一项重大社会管理工程，是关系千家万户的重大民生工程，是一项事关xxxx城市形象的重大环境工程。为推进我县城区住宅小区物业管理工作健康、规范发展，近期，xxxx县人大经工委与县住建、房管部门相关工作人员，深入我县城区紫苑、帝景家园、都市水乡、公园1号、金色东华、格兰苑、南桥郡、利民小区等10个住宅小区和磨子东街社区，通过实地察看、听取情况介绍、走访群众等形式，对我县城区住宅小区物业管理现状及存在的问题等情况进行了调查，具体情况如下：
一、我县城区住宅小区物业管理的现状
（一）城区住宅小区的基本情况。
据县房管部门统计，目前我县已建成住宅小区28个，即将投入使用和正在施工的小区大小还有10多个，住房近10000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小区的入住人口将超过6万人，占到县城区常住人口50%以上。
从调查来看，我县已建住宅小区主要呈现出以下几个特点：
1、住宅性质多样。
主要有以下六类：一是早期由政府建设的福利房，土地属划拔，政府承建，分配居住，绝大多数已实行房改，如政府大院住宿区等。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配。如财政小区、国税小区、地税小区、明珠公寓等。三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家园、都市水乡等。四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，一般规模也比较小，多自建自管。五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各类保障性住房。六是目前仍由房管局负责管理的公房，主要集中在周子古镇。
2、规模差别较大。
在调查的10个小区和1个社区中，大的有紫苑、都市水乡、帝景家园、公园1号等小区，住房均在1000套以上，中等的金色东华、南桥郡等小区，住房均在500套左右，小的如格兰苑等小区住房在100套以内，有的仅十几套住房。
3、建设标准不一。
主体建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小区大多是预制板房，2008年以后所建小区大多为砖混结构、半框架结构、框架结构、剪力墙结构等。配套设施建设方面，在紫苑进入xxxx以前，我县除财政、国税、地税等单位自建小区条件相对较好，其他大多数小区只有主体住宅、没有任何公用建筑，大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等情况比较普遍。就目前而言，我县县城区所建成的小区，也只有紫苑等少数几个小区能上档次，其他大多数小区普遍存在容积率过大、绿地偏少、停车位严重不足等突出问题，还有极个别小区进出道路不畅、消防通道拥堵，存在严重的安全隐患。
（二）小区物业管理工作的现状
1、物业企业发展情况。
从紫苑房产进入xxxx我县才真正有住宅小区物管的概念，目前也处于发展的初级阶段。现有物管企业16家，其中二级资质1家，三级资质15家，从业人员近1000人。专业化管理的小区21个，面积达86万平方米。
2、业主大会及业主委员会成立情况。
目前，我县住宅小区成立业主委员会的有紫苑等8家，但真正有办公场地并发挥了一定作用的只有紫苑1家，其余大多数都没有召开业主大会，没有真正由业主代表选举产生业主委员会，故大多数小区业主委员会形同虚设，还没有步入正轨。
3、小区的物业管理工作情况。
从走访、座谈的情况看，仅紫苑等极少数几个小区服务较为规范，业主较为满意；金色东华小区投入近500万元安装了较为完备的消防设施、监控设施、应急发电设施，业主反响较好。大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，没有明确的服务标准，服务质量相对较差，服务制度落实不到位，好一点的小区也仅有保安服务和维修服务。有的小区因为乱搭乱建、卫生状况差等原因，业主和物管严重对立，出现拒交物管费甚至要求物管企业离场的尴尬局面。
二、存在的主要问题
我县小区物业管理经过十多年的发展，初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制，对提升城市品位、优化群众生活环境发挥了重要的作用。但是，由于城市小区的物业管理工作是随着我国城市化进程加快和市场经济的发展而产生的新型服务产业，因发展时间不长，当前我县物业管理工作中还存在诸多问题，主要表现在以下几个方面：
（一）执行规划不到位。
调查发现，在住宅小区的开发建设过程中，由于主管部门监管不力，施工过程中不能实时监管，竣工后不能严格按照规划要求进行验收，导致规划设计被更改的现象十分普遍。一是业主购房时看到的规划和实际交房时的规划不一样，小区内房屋格局和小区环境与售房时的承诺发生了变化，开发企业不兑现承诺，不履行合同，使业主权益遭受损失；二是开发企业不严格按照规划要求施工，随意挤占公共用地，见缝插针，把规划的绿地、活动场所等配套设施用地挤了又挤，占了又占，甚至完全占用；三是规划设计要求的配套项目在建设过程中，有的被偷工减料，造成质量差，档次低，寿命短，有的缺项，有的被砍，带来较多遗留问题，不仅严重侵害了业主的利益，也为以后小区的物业管理、安全留下了隐患。
（二）管理制度不完善。
目前，我县尚未出台与国务院《物业管理条例》及《四川省物业管理条例》相对应的物业管理条例实施细则，给物业管理工作带来很多不便，在具体操作中存在较大的局限性和制约性。主要表现在：一是物业管理用房的规划、设计、建设、验收、移交没有具体的要求和标准；二是专项维修资金难落实，公用部位维修难等问题。三是物业管理公司的招投标不够规范，谁开发、谁管理的格局还没有打破，业主根本没有选择物业服务的机会和权力。四是业主委员会的组建程序不规范，造成业主和物管企业之间的各种矛盾因缺乏监督和沟通渠道而无法解决。如一些正常履行缴费义务的业主因为得不到合理有效的服务而有意见，一些没有缴费的业主则可以找出种种借口不尽义务。五是小区内经常发生的违章装修、违规搭建等行为，也缺乏可操作的具有约束力的管理措施。对这些具体问题的处理和解决缺少切实可行的政策、法规依据。
（三）宣传教育力度不够。
从调查情况看，社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业管理法规不知或知之甚少。主要表现在：一是有些物业管理人员对物业管理职责权限不明确，对相关物业政策、法规领会不透，经营理念还没有从“管理型”向“服务型”转变，不按照物业服务合同的规定履行义务，对待业主“生、冷、硬”，服务意识差，简单地把物业管理理解成收费等，有的甚至只收费不服务，小区的卫生保洁、绿化养护、安全保卫不到位，造成卫生状况差，秩序混乱，失窃案件时有发生；二是一些小区的业主不知道如何利用《物业管理条例》来维护自身的权利，遇到了问题无所适从，不是通过协商渠道和法律手段去解决，而是采用简单的拒绝交费等办法来激化矛盾。
（四）物管服务水平较低。
调查发现，一些物管企业低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进行培训，也还是停留在基本技能培训的初级阶段，还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定，致使物业服务工作不到位，不按规范操作。另外，从业人员流动性大、个人素质普遍较低，也影响了物业服务水平的提高。部分物业企业管理人员对住户反映的问题不能积极主动解决。有的小区住户反映小区公共区域长期无人打扫卫生，服务工作远不能满足居民的实际需求。
三、建议
针对当前我县住宅小区物业管理中存在的突出问题，为进一步加强和改进我县城区住宅小区物业管理工作，提高物业管理水平，提出以下建议意见：
（一）严格执行规划，建好一批精品住宅小区。
小区的规模、档次直接决定物管的工作难易。要站在建设精品城市、提升xxxx形象的高度，科学规划并严格监管，重点抓好在建和待建住宅小区建设。要引进几家有实力的房地产开发企业，建设几个高档次的精品楼盘小区。建议相关职能部门要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施。住宅小区规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容。工程建设要严把工期和质量关，组织验收应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容，杜绝未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。同时，要站在维护群众切身利益、促进社会和谐稳定的高度，合理规划并分步实施，稳妥推进已建小区特别是老旧小区配套设施改造和完善，逐步消除遗留问题，从根本上消除安全隐患和不稳定因素。
（二）加强监督管理，建立一套完善的管理制度。
一要严格落实前期物业招投标制度，督促开发商依法在销售房屋之前面向市场公开择优选聘物业管理服务企业，制定临时管理办法并将之明示房屋买受人；二要严格落实物业承接查验制度，房管部门和物管企业要全面参与小区竣工验收，严格审查各项物业管理配套设施完成情况，凡未完成配套设施建设的小区一律不能通过竣工验收，物管企业一律不得承接；三要严格落实物业企业备案制度，严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并报房管部门备案的制度；四要严格落实日常巡查制度，相关职能部门要与居委会相互配合，组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主的合法权益。五要严格落实矛盾纠纷调处制度，对业主和物管反映的问题以及业主和物管企业存在的矛盾纠纷，相关部门和社区应不推不躲，及时予以解决和调处。
（三）强化宣传引导，探索一套良好的运行模式。
要通过电视、网络、会议、板报等多种形式，广泛深入宣传国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法规，营造推进住宅小区物业管理的良好舆论和法制氛围。特别是房管部门和各社区居委会要注重加强对居民的宣传教育，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行好应尽的义务。要指导和帮助物管企业开好业主代表大会，组建好业委会。要强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位，促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务，从而在我县逐步建立起“政府主管、企业主体、业主自理、社区自治”“四位一体”的物管新模式。
（四）强化分类指导，打造一批物管示范小区。
要广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为，区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围，促进物业服务健康运行。结合我县住宅小区的现状及特点，选择部分条件较好的小区，积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现优质优价、多方共赢；针对老旧住宅小区规模小、较为分散，尤其是楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好物业管理用房缺乏、公用设施维修困难等问题，试点推行“破墙扩院”、“小区自治”等管理模式，改善小区环境，提升管理水平。
物业管理调研报告 篇5
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容， 市物业管理工作也是文明城市创建的重要组成部分。根据安排，我们对xx市物业管理工作进行了调研，具体调研情况如下：
一、物业管理的基本情况
总体看，我市物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。
（一）物业企业现状
我市物业管理从 年前后开始起步，至今发展仅 年时间。据调查，截至 年底，在我市注册的物业企业共有24家，其中三级资质企业10家，从业人员367余人。外地物业企业在我市开展服务的3家，从业人员约32人。
（二）物业发展现状
目前，全市共有物业管理小区34个，物业管理面积239.1万平方米。
1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我市新建住宅小区主要指20xx年后开工建设的住宅小区，共有16个，房屋建筑面积143万平方米，住宅套数有1.2万余套，物业管理覆盖率达到95%以上。其中有国际现代城住宅小区获得xx市物业管理示范（优秀）小区称号。
2、 老小区的物业发展现状。老小区主要是20xx年建成的住宅小区，共18个，房屋建筑面积96.1万平方米，住宅套数有0.85万余套，物业管理覆盖率不足50%。
3、住宅专项维修资金的归集和使用情况。从20xx年开始归集住宅专项维修资金以来，累计归集资金1372.79万余元。
（三）小区业主委员会现状
截止20xx年底，全市住宅小区已成立业主委员会6个。在调研中发现， 90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。61.9%的小区在业主入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。50%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。62.5%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。
（四）物业管理行政机制现状
在《物业管理条例》及《 市物业管理实施办法（暂行）》中明确：
（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；
（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；
（3）街道办事处、乡镇政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，市房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街道、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街道、社区居委会的正常工作。按照《 市物业管理实施办法（暂行）》中有关职能的划分，物业管理涉及国土、住建、民政、城管、物价、公安、工商、供水、供电、质检、通信、街道、社区居委会等相关部门的配合，但各相关部门普遍存在重建设、轻管理的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。
20xx年以来，我市针对物业管理工作先后出台了《 市物业管理实施办法（暂行）》《 市住宅维修资金管理实施办法》，市房管局也出台了配套性文件《 市物业管理实施细则》《关于规范 市普通住宅小区物业服务等级标准和市城区物业服务费指导价格的通知》《关于规范物业承接查验工作的通知》等文件，为理顺物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。
二、物业管理存在的主要问题及原因分析。
（一）物业企业存在的主要问题及原因分析。
1、物业服务公司小、弱、散突出。随着房地产业的迅速发展，近几年来我市物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐，平均每个物业管理小区建筑面积仅7万平方米，物业公司管理面积也不足10万平方米，由于管理项目较小，管理规模不大，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。
2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。
3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。
4、物业管理企业人员整体素质不高。一是物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查，我市24家物业企业的34个项目，有31个项目亏损，几个项目硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有消化来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有消化来源，导致了收入支出的剪刀叉现象，物业服务企业生存的危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬仅1200元/月，低于社会平均工资，且没有购买任何社会保险，劳资双方潜在矛盾十分突出。
（二）物业发展存在的主要问题及原因分析。
1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强，服务质量差，服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是业主物业消费意识淡薄。较大一部分业主来自农村，对物业管理概念不深，对物业服务的配合度不高，接受不了这一新生社会产物。三是建设工程遗留问题随着物业交接，将问题转嫁给物业服务企业，成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。
2、建设工程遗留问题引发物业纠纷。
有以下三种情况：
（1）工程质量遗留问题。主要表现有：
①尽管通过了竣工验收，但向业主交房时仍存在共用设施设备不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。
②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。
③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。
（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：
①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；
②销售广告内容与实际交房时不一致；
③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；
④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。
（3）建管不分带来的问题。我市开发企业下属的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。
3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修资金。我市2000年前建成的住宅小区配套建设水平低， 基础设施设备差，娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位，公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修资金，根本无力进行旧小区改造。
4、住宅专项维修资金的归集和使用存在的问题。
（1）住宅专项维修资金收缴困难。主要集中为已办理了房产证的业主，他们不愿意再缴纳住宅专项维修资金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了住宅专项维修资金。
（2）开发企业挪用已归集的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金一般由开发企业统一收取，再交到财政局、房管局指定的专用帐户上。开发企业不及时上交给房管局，造成住宅专项维修资金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。
（三）小区业主委员会存在的主要问题及原因分析。
1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。导致成立后，作用发挥普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。
2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。
3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。
4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。
5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。
（四）物业管理机制存在的主要问题及原因分析。
1、物业管理法律法规不健全。首先，物业管理立法滞后。除了2007年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在：法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格等等。
2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全市看，缺乏一个部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却责任主体不明确，行政监管力度不大。如：大多数小区业主将车库用于住房或经营，接通水、气等，存在安全隐患，居民反映强烈。而水、气主管部门认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续，但作为房屋主管部门的房管局却无法干预。
3、物业服务缺乏市场竞争机制。我市物业服务市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，我市专业物业公司只占37.5％，开发商下属企业占54.1％，外聘服务企业占12.5％。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。
三、完善物业管理的建议和措施。
（一）加强我市物业企业服务质量的建议和措施。
１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。
２、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。
（二）加快我市物业行业发展的建议和措施。
1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。
2、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《 市物业管理实施办法（暂行）》等有关法律法规，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。
（三）完善小区业主委员会制度的建议和措施。
１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。
２、政府相关部门参与业主委员会的组建。首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在房管、公安部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章。 ３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。
4、加强组织业主委员会成员的培训，提高业委会成员的总体素质。
（四）建立健全物业管理新机制的建议和措施。
1、建立健全物业管理行政新机制。按照属地管理的原则，成立党组织领导下，由社区居委会、业主委员会、物业服务企业构成的三方联动的社区服务工作新机制，实现双向进入、交叉任职，业主委员会成员、物业公司经理在社区居委会党组任职，社区居委会干部义务担任物业公司总监和业主委员会副主任。并在小区中设立社区便民服务部，由物业公司指派专人值班，负责接待处理业主投诉和日常生活事务，业主委员会定期值日，社区居委会配备专门的物管员，落实好相关的经费。共同帮助物业公司调解纠纷，协调矛盾，特别是解决公共服务、户籍、计生、社保、民政、就业等涉及民生的问题。
民政、公安、计生、社保、人社、国土、住建、房管、工商、供水、供电、乡镇办事处等部门的窗口单位与物业企业进行对接。在物业企业代业主办理日常生活事务时，职能部门应提供便民服务通道。业主自己办理相关手续时，要求提供该小区物业公司、业主委员会或社区居委会的证明。使业主们慢慢地认可物业公司、业主委员会这一级组织，渐渐地接受物业这一行业，逐步形成物业管理服务意识。同时，启动职能部门领导问责机制，对履职不到位的进行问责，提高部门管理的主动性，逐步形成政企联动的小区管理社区化机制。具体步骤上，可选择城区建筑面积较大、入住率较高的小区作为试点，积累经验，后期稳步推进。
2、建立前期物业管理监管机制。从房屋预售开始，物业管理应同步介入，对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由开发建设企业承担。建立物业招投标竞争机制。根据我市物业管理发展的需要启动物业管理招投标制度。
3、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。
另外，物业纠纷中的大部分由房屋质量和共用部位、公用设施设备不完善引起的，在小区规划审批和竣工验收时加强管理，在物业承接查验和房屋交付使用方面实行备案制度，严格房屋质量和设施设备配套关，为物业管理奠定硬件基础。
物业管理调研报告 篇6
一、引言
物业是指房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地。物业管理是指业主或者委托的其他人对物业以及区域内与物业相关联的共同事物进行管理和维护的活动。物业管理是我国住房私有化的产物，是90年代中期产生的一个新兴行业。1992年，我区成立了第一家物业公司上海广厦物业管理有限公司。经过十多年来政府、企业、业主和社会各方不懈努力，我区住宅小区管理取得了一定的成效。主要表现为：全面改革了传统的房屋管理体制，初步建立了物业管理的市场机制，切实加大了为民办实事力度，逐步推进了住宅小区综合管理。但是随着我区经济社会迅速发展，人民群众对住宅小区综合管理和物业服务的要求也越来越高。如何搞好住宅小区的物业管理，解决老百姓反映热难点问题是我们各级政府和社会相关方面（单位）研究的课题。
根据市委完善民生政策措施、力促和谐社会建设的要求以及关于加强居住区物业管理的工作精神，嘉定镇街道区人大代表工委组织部分人大代表对我区老居民住宅小区的物业管理基本情况进行工作调研。
二、调研目的、方法和过程
（一）调研目的
通过对我区物业管理、老住宅小区居住环境、业委会运作等调查，为区政府有关部门解决物业管理中存在的热难点问题提供第一手资料，为政府有关部门安排解决民生民需实事提供依据，使我区城市发展和管理上一个新的台阶，为构建和谐社会奠定良好基础。
（二）调研对象、方法和内容
调研对象：基层群众、业主委员会成员、业主代表、物业公司负责人、社会各界人士。
调研方法：本次调研采取问卷、电话访问、个别访谈、实地察看等方法。共发放调查问卷100份，人员采取随机抽样形式。电话访问由访问者在所查看物业公司的物业任务单上随机抽取。个别访谈对象，主要是物业管理公司经理、业主委员会成员、居委干部和业主代表。
调研内容：重点围绕物业公司的行风建设、老式住宅居民区的生活环境、业主委员会运作、街坊基金的亏损、物业管理费的收缴等五个方面。另外，还包括老居民区人民群众关心的物业管理中热点问题、老百姓急需政府部门帮助解决的物业管理中的历史遗留问题。
（三）调研过程
5月下旬，街道区人大代表工委建立了由街道区人大代表工委主任、5名区人大代表等组成的调研小组，拟订了调研提纲。自6月上旬开始，主要对老住宅小区的物业管理现状展开调研。调研过程中，听取了区房地局有关部门对我区居住区物业管理的工作汇报；走访城南小区、迎园十坊、菊园嘉富三个老式住宅居民小区；实地察看了广厦物业公司、明达物业公司、万涓物业公司、嘉定区房屋修理应急中心物业服务状况；召开群众座谈会8个（参加人员71人次），个别访谈18人次，收集群众意见35条，电话（随机）征求业主意见7人次，检查物业工作台帐18本；发放问卷100份。广泛听取各个方面对我区（尤其是老居住区）物业管理的意见和建议。
三、我区物业管理基本情况
据统计，我区现有住宅小区250多个，建筑面积1100万平方米。目前已成立业主委员会的住宅小区有226多个，占符合成立条件住宅小区总数的92%。
本区经过工商登记、取得物业管理资质的企业近147家：其中注册在嘉定、在嘉定从事物业管理的企业55家；注册在外区，在嘉定从事物业管理的企业15家，其中骨干企业有上房、万科、金地、东湖等。
目前我区物业行业从事管理、保安、保洁、维修、绿化养护等人员近3500人。
合计以上数据分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭户占我区居民家庭总户数的50%左右，因此，解决我区老居住区物业管理的问题是我们工作的重点。
四、老居住区物业管理存在的主要问题及原因分析
为具体了解和掌握业主对物业管理行业的意见，调研小组发放问卷调查100份，回收98份，有效问卷95份，随机调查结果如下：将近63%的居民认为，居住的小区各方面很一般，其中有10%的居民认为很不满意。
其中，居民反映最突出的问题是小区环境差、保安不到位、街坊基金严重亏损、业委会作用发挥不够、物业管理费收支矛盾突出等，分析上述问题的产生原因，主要是以下几方面因素：
（一）物业管理体制尚未完全理顺
主要表现在：一是本区物业管理工作机制尚不健全。物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及房地、建设、规划、环卫、公安、消防等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起，为此光靠行政主管部门难以协调各方，难以发挥对居住物业的管理、协调、指导、监督等作用，许多工作还停留在应付上级检查、突发性矛盾的应急处理上。社会、政府、业主对物业企业在物业管理中侵犯业主权利的行为，缺乏有效的制约措施，如小区保安管理，小区的案发率不与物业公司经营好坏挂钩；二是物业管理没有从真正意义上纳入社区管理范围。不少居住小区内居委会、物业公司、业主委员会三方各自为政，缺乏沟通、协调渠道，遇到矛盾和问题经常出现相互埋怨、指责，或一推了之的现象；三是对小区内违法装修、违法搭建等行为处置难度大。《物业管理条例》中早就明确规定了业主的禁止行为，并规定了相应处罚办法，但是在处理违法行为时，有关部门却缺乏有效办法，甚至不作为。房地、规划与市政部门都有其执法职能，但由于职责尚欠明确，不同程度地存在推诿扯皮现象，物业公司行使的权力仅仅是制止，不能“强制”，而居委会又没有管理职能，造成违法建筑年年拆，却年年还在增。
（二）历史遗留问题没有及时解决
据统计，76%的业主认为居住区的环境差，历史遗留问题多。主要表现在：一是老居住区建设较早，大多数都建造于80年代以前，当时规划标准低，开发企业见缝插针，因此造成绿化少、没有停车场地、住宅密度高；二是老住宅区中尚存在着相当数量的不成套公房，没有单独的煤卫设施。有的售后公房居住面积小，所以有一定经济条件的住户都另买住房，留下的老住宅除出售外，大多数都用于出租，如桃园、叶池社区，出租户占居住总数的30%以上。外来人员的生活习惯还不能适应城市化生活的要求，乱扔垃圾的现象随时可见，卫生状况不尽人意；三是小区出入口多，没有公共的停车库，加上保安管理不到位，“三车”失窃现象时而发生，老百姓怨声载道；四是公共设施老化，如路灯不亮、下水道管径细经常发生堵塞等。
老居民区存在的普遍问题
1：环境差
2：收费低
3：保安不到位
（三）物业管理市场化机制尚不成熟
主要表现在：一是物业管理尚未真正形成市场准入机制。由于前期开发的商品房维修基金归集不到位，老旧小区物业管理收费标准太低等因素，使物业管理招投标工作很难实施，致使市场化运作机制尚不成熟，难以实现真正意义上的物业管理双向选择。因此，目前企业规模小、管理水平差、服务方式落后、管理人才缺乏已经成为阻碍我区物业管理正常发展的瓶颈。老居住区物业管理中没有一家品牌企业，本地企业除广厦物业近几年在搞规模经营外，大多数物业企业停留在过去房管所或开发商附属的模式中苦心经营，企业经营收入还是以物业管理费和过去存量房租金为主。企业对如何服务好业主研究不深，特别是对物业管理中专业化服务保安、保绿、保洁这三个方面兴趣不大，且服务质量差，已引起广大业主的反感。据统计，68%的业主认为居住区的保安不到位。究其原因：客观上，老居住区环境差，物业收费标准低，收取的保安费不够支付保安人员和保安管理费用，引起保安不到位；主观上，有的物业公司管理水平差，对保安人员管理不严，保安人员缺乏责任心，引起工作不到位。部分小区虽安装了监控，但保安人员擅自离岗、漏岗，更不用说做监控值班记录了。
二是物业管理收支矛盾难以做到完全市场化。老小区物业收费标准低、收缴率低，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，引起业主不满，从而陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。
目前老居住区物业管理费收费标准最低的（每户按大、中、小套三种标准收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保洁费每户分别按3元-6元/月标准收取。就是商品住宅每平方米收费0.23元/月，这在全市范围内也是最低的，而且近10年标准没有提高，而职工的平均工资在逐年提高。例：温宿路16弄小区共有134户居民。如果用四班三运转物业保安管理工作方式，至少用4个人，按人均费用1.5万元/年，每年物业保安人头费要6万元。小区物业管理费标准4.5元/月，就算每月足额收缴，即134×4.5×127236（元），那么这52164元缺口谁来付？这样的小区由谁愿意管？于是出现撤走了保安人员现象发生（如叶池小区）。
在调研过程中，我们了解到物业企业和居民群众对物业管理费这个问题有完全不同看法。物业公司主要观点：
一、我市最低工资标准从90年代末420元提高到现在750元，几乎翻了一翻，可是物业管理费却近10年来没有增长过，因此，物业管理费有必要进行调整。
二、物业管理企业在市场经营中，地位不平等。其他企业可以根据成本提高自己的产品价格，而物业管理费的提高却受到计划经济模式控制。物价部门不松口，永远也解决不了。从某种意义来说，政府把部分责任转嫁到物业企业身上。
关于业主不交物业管理费的主要原因，我们也进行了问卷调查，结果是：认为维修不及时占34%；收费不合理占30%；生活困难交不起占21%；服务态度差占15%。要提高物业管理费标准，让老百姓多出钱，困难很大。业主不交物业管理费的另一个原因是动迁居民，据叶城物业公司反映，在工业区南区动迁户不交物业管理费（达800多户）已经成为多数动迁户从众行为，动迁户不交物业管理费的主要理由是：都是农民安置，北区农民集中居住区物业管理费由政府或集体补贴，所以我们也不交。工业区南区安置的房屋都是可以上市的商品房，而工业区北区安置的房屋是不可以上市的农民住宅，虽然在安置中都用房屋或货币结算，但性质是完全不同的。
物业公司员工工资在涨，物业管理费却不增长，你说怎么办？
A：重新选聘物业公司
B：降低服务水平
C：物业公司自行消化
D：提高物业费标准
（四）街坊基金亏损现象严重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元标准归集在街坊基金中，主要用于交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和公共设施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前国家对街坊基金本金以高出银行储蓄5%利率作为补充外，街坊基金几乎没有增值渠道。就是有其他收益，如汽车停放收费，也基本用于弥补保安人员费用不足。10多年来街坊基金只有支出，没有进帐，加上街坊基金使用很规范，所以我区80%的售后公房小区面临着亏损，亏损最大的小区接近100万元。例：桃园小区街坊基金每年固定费用，交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和部分保安人员费用（不含设施改造，按2006年价格标准计算），应为20万元。在没有增值渠道情况下，2007年亏损总额已达70万元，2008年将达90万元，以次类推街坊基金亏损将会越来越严重。
按照《物业管理条例》第十一条规定：业主大会履行决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施职责；第十二条规定：专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。如果街坊基金减少亏损，那只有经物业管理区域内全体业主的三分之二以上同意通过，那么业主大会才能履行专项维修资金续筹方案。调查显示：在对如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集的认识上愿意筹集的人数只有26%，距全体业主三分之二（67%）以上业主同意的要求相差太远，显然要每户业主出资来续筹街坊基金困难很大。
问卷题目选项
1、我愿意如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集吗？
2、不愿意
3、随大流
4、不表态百分比（%）
（五）业委会队伍的专业素质不高
在当前解决物业管理中最难的问题是什么？调研中我们从四个方面提出问题：
1、两项基金的归并；
2、物业管理费的等级收费；
3、业委会不能有效地代表业主大会办事；
4、街坊（维修）基金的筹集。
调查结果：业委会不能有效地代表业主大会办事和街坊（维修）基金的筹集成为居民群众心目中最难解决的问题。
目前解决社区物业管理中最难的是：
A：维修基金的筹集
B：业委会不能有效地代表业主大会办事
C：物业管理费的等级收费
D：二项基金归并关于（维修）基金的筹集上面我们已经讨论过，这里我们主要分析业委会不能有效地代表业主大会办事。
分析原因主要是：
一、业委会地位问题。它不光要代表全体业主行使业主的权利，同时还代表全体业主维护业主的利益。往往有些业委会粉墨倒置，同物业企业一起侵害业主利益；
二、业委会成员素质问题。缺少房屋保养和维修，资金使用和管理方面的专业人才。特别是业委会主任如果不懂物业方面的专业知识，就很难代表业委会或全体业主说话。
我们从问卷中了解到：你对你小区业委会工作满意吗？满意的占27%；不满意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。这里要说明的是，这次问卷的对象中业委会成员占很大的比例，如果是一般业主，打分的结果就不得而知了。因此怎样选好业委会成员，提高业委会成员办事能力，是我们在当前在社区管理中应该认真思考的问题。
五、近年来政府所做工作及取得的成效
近几年来，区政府及有关职能部门围绕《物业管理条例》，结合我区实际，围绕居民群众反映突出的问题，采取一系列措施，取得了一定成效。具体体现在：
1、加大旧住宅整治力度，全面落实住宅“平改坡”综合改造。今年我区将加大旧住宅综合整治作为提升物业管理水平的基础工作，并创新观念，规范管理，完善房屋修缮标准，力争建立与时代相适应的，具有我区特色的居住房屋修缮和管理的长效机制。年内将结合新城建设的总体工作部署，突出嘉定老城区综合改造，力争完成30万平方米房屋综合“平改坡”项目，并加大旧住宅综合整治力度，共排定了60多万建筑面积的住宅进行综合整治，总计投入资金1600多万元。
2、设立售后公房的补贴。区房地部门会同区地区办向区人民政府提出专题报告，要求区政府参照周边区对售后公房给予管理费补贴的模式，切实提高售后公房为主的住宅小区的管理水平。
3、扩大物业管理社区党建的试点工作。区房地局在认真总结新成路街道的试点经验基础上，在有条件的街道、镇继续开展物业管理社区党建联建工作。今年确定嘉定镇街道、南翔镇、安亭镇为物业管理社区党建工作的街道、镇，继续深化物业管理社区党建工作。
4、今年7、8月开展物业管理优质服务“双月”竞赛活动。活动自7月1日到8月31日，将包含物业管理技能大比武、“抗高温、送清凉”便民服务、防汛防台四级响应演练及实战等项目，倡导优质服务，旨在深化物业管理优质服务内涵，加快提高物业管理行业职工技能，提升物业管理行业人员服务水平。
5、配合市有关部门关于《加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007-2009）》在我区的贯彻落实，力争区里建立住宅小区综合管理联席会议制度，做好小区综合管理的各项工作。
总的来说，我区的物业管理趋势向好。在近几年行风测评中，群众满意度高于全市平均水平。物业管理中较好的企业有广厦、明达、磊成等，这些公司的主要成绩是以业主利益为重，认真做好自己服务工作，在经济和社会效益方面取得双赢。我们认为：嘉定的物业管理虽然存在着一定问题，群众意见较多，但是领导重视，社会各方面为解决这些问题有成功的案例，而且取得了突出成绩，所以我们应予充分肯定。
六、关于加强我区物业管理工作的建议
物业问题是加强社区建设、构建和谐社会的重要内容之一。物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，要做到“严格管理、科学管理、长效管理”，为进一步提高我区物业管理水平，尤其是加强老旧小区的物业管理，提出如下建议：
（一）进一步明确工作责任主体，建立长效管理机制
物业管理工作是一项系统工程，要在明确责任主体、理顺各方关系的基础上，建立一套行之有效的物业管理长效机制，形成职责分明、措施得力、政令畅通、信息及时、办事高效的管理网络系统。
一是要建立健全组织机构，明确责任主体。建议建立以区地区办为牵头，其他职能部门为成员单位的领导机构，加强对住宅小区的综合管理。其主要职能是：制定相关的我区住宅小区综合管理方面的政策；研究我区住宅小区综合管理发展方向；审核和批准住宅小区综合管理改造和建设规划和社会发展规划；解决和协调住宅小区综合管理中存在的问题。其工作总体思路是以规范居住房屋租赁为抓手，以加强住宅小区综合管理为重点，以为广大市民创造和谐的居住环境为目标，坚持属地管理和综合治理相结合，层层落实管理责任，按照《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》，进一步理顺住宅小区综合管理的体制、机制和法制，基本消除住宅小区综合管理中的政府的缺位。
另外，建议建立由社会各方有关人员组成的物业管理研究协会，起到调查研究、社会监督的作用。
二是要对全区物业状况做到家底清、情况明。要全面掌握全区售后公房或商品房具体、准确的数据，了解他们在两项基金上的使用情况以及目前存在的问题，管理部门应该主动去发现问题，寻找解决问题的办法。有些问题确属本部门不能解决的，应及时上报区政府。如，南门开发区多数业主不交物业管理费之事。又如，街坊基金亏损的原因及目前亏损的程度，要进行专题调研，制定有效解决问题的办法。
三是要调整健全物业管理的相关制度。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，要及时制订并出台我区关于物业管理的相应制度，进一步明确业主、业主委员会、物业公司在日常管理中各自的权利和义务。当前，我区正值小区业主委员会换届高峰，房地部门要指导好业委会的组建及物业公司的选聘工作，特别是过去在业委会和物业公司签订的服务合同中没有明确的权利和义务，这次要落实完善。如，保绿、保洁、保安三项服务要明确服务主体和责任，将完成质量与业绩考核相挂钩。又如，物业费到底应该由谁来收取，在服务合同中应该详细说明。为此，区房地部门要尽快拿出这方面的指导意见。
四是要切实采取行之有效的考核办法。要增加物业管理考核项目，如，业主委员会运作行为是否规范，业主委员会和物业公司签定的服务合同是否全面或完整，物业公司信息发布是否透明等。考核采取定期检查和不定期巡查相结合的方式，强化日常管理，对违反有关考核规定的企业予以通报批评，降低甚至取消物业管理资质，把考核和奖惩挂起钩来，确保整个物业管理工作水平的不断提高。
（二）进一步加大政府支持力度，改善居民居住环境
本次调查中，在对“当前老的住宅居住区物业管理最应该解决的事”选项中，认为政府政策上支持的占83%。在“目前管理中认为政府应该怎么做”选项中，要求政府加大资金投入的占62%，要求政府出台相关的物业管理政策的占50%。从以上的民意调查中我们了解到，居民群众希望得到的是政府在政策上的支持、财政上的投入。
一是要出台相应的政策办法，依法处理各类矛盾。如在街坊基金亏损的问题上应该出台相关的政策，特别是依靠广大业主每年提取除维修基金本金外的利息资金来补充街坊基金不足和道路使用补偿（停车）费来充抵街坊基金亏损，政府部门一定要拿出指导性意见。另外，我们从中了解到，重新筹集街坊基金也不是不可能，数据告诉我们随大流的业主近半数达49%，所以重新筹集关键是政策的支持及宣传和发动工作。
又如，政府每年除对集中的售后公房进行补贴外，要扩大其他售后公房或动迁用房补贴范围，政府对售后公房进行补贴，应该公开补贴项目；同时要评估被补贴的小区物业管理水平是否提升和群众的满意度。再如，对外来人员在住宅小区“群租”隐患，公安、工商、规划、人口办、消防卫生、地税、综治等相关部门要提出相关工作方案，采取争取早日实施。
二是要在财政上予以支持，加快旧区综合改造。目前，我区老居住区大概有50万平方米。这些老的住宅年代最久为60年代建造，其内部大部分没有独立的煤卫设备，存在着下水道堵塞、乱拉线路，电线老化裸露，没有足够的消防设施等，在外部没有围墙、没有绿化、没有停车场地、没有自行车棚、晚上没有灯光等。我们在叶池社区实地看到的，这些老的住宅大部分都是出租户，外来人员占90%，住在这里的本地人大多数是退休工人、低保户或低收入者。据反映，这里治安情况复杂，安全系数低，当地居民生活十分清贫。近些年来区政府为嘉定的建设花了大量的精力，但这里却成为一个被遗忘的角落。为了真正体现解决民生问题，让改革开放的成果受益于广大居民群众，我们希望政府部门加快对老居住区改造的步伐。
具体的措施：一是落实机制。区、街道两级建立老居住区改造办公室，并形成相关部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制和综合协调机制；二是本着早改造、早得益、成本轻的原则，尽快制订相应动迁安置政策（通过业主自我管理的作用，让全体业主决定安置政策公平性、合理性、科学性）和规划建设方案；三是开展老居住区改造调查工作，切实掌握我区老居住区的基本情况，以点带面，分类改造，另外对群众反映强烈的突出问题如桃园宝塔型房屋的改造，要加快落实实施。
（三）进一步完善物业管理市场机制，培育品牌服务企业一是要尊重企业的经营自主权。坚持运用市场竞争机制，规范运作，优胜劣汰。坚持标本兼治、重在治本的原则，严格市场准入和清出制度。进一步完善投诉举报制度，加大日常监管力度，健全市场监督机制，对违法、违规经营的物业管理企业做到严厉查处。物业管理小区逐步实行招投标和业主选聘及解除物业管理公司。物业服务实行“明码标价”。
二是要实现分等级物业管理标准收费。加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制。由于多种原因，目前的物业管理收费方法没有从根本上按经济规律办事，因此，必须尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务收费标准，在提高服务质量的前提下，逐步扭转物业管理企业长期亏损的局面，确保该行业良性循环、健康发展。
三是要进一步规范业主委员会运作行为。我们希望政府有关部门在进一步完善我区物业管理的市场机制同时，特别是对业主委员会运作行为要进一步规范，明确相应措施，不能放任自流，对业主委员会和物业公司签定的服务合同全面或完整，要有审核的部门，使业主委员会真正成为全体业主利益的维护者。
四是要公开物业管理公司的信息。物业公司信息发布是否透明？包括物业服务实行“明码标价”。（说明：我区本土物业除广厦物业有一个网站外、嘉城物业有一个网页外，其他物业好象没有什么网站？）要化大力气、要制定相应考核指标。同时，要在税收政策上扶植物业公司的发展，引导我区物业企业之间进行强强联合，做强本土物业的品牌为我区广大业主更好的服务。
（四）进一步做好其他基础工作，提升我区物业管理水平一是要提高物业管理和从业人员整体素质。在全区以非正规就业方式建立专业化保安、保绿、保洁服务公司，加强对社区管理人员、房地所管理人员、开发企业、物业企业、业委会等方面相关人员的培训，提高从业人员的整体素质。
二是要建立一整套物业管理信息系统。把我区所有从事物业管理工作的行政管理人员及机构情况、在我区实施物业管理的物业管理企业情况、我区所有物业的基础情况、业委会相关情况等等内容，建立数据库进入电脑信息系统，保证该基础资料信息的系统性、及时性、准确性。各有关部门和单位也要根据该信息系统，各自建立好自己的管理系统，为提高服务水平打下一个良好的基础，为各级领导作决策提供依据。
三是要依法收缴和使用物业公共维修基金。切实加强物业公共维修基金的管理工作。按照专户储存、业主所有、专款专用的原则，由区物业主管部门具体负责维修资金的归集、核算、拨付、使用等相关的管理工作，统一核算到户、计息到户，并按规定建立健全相关的监督检查制度。小区的公共维修部位进行维修时，物业管理企业应提出申请，经业主委员会通过、主管部门审批后方可使用。有关部门要进一步加强对公共维修基金的有效监督，加大对挪用基金现象的查处力度，对挪用物业公共维修基金的行为进行严厉处罚，情节严重的，依法追究有关责任人的刑事责任，切实保障公共维修基金的正当使用，取之于业主，用之于业主，防止产生不必要的社会纠纷。
以上是关于嘉定区老居住区物业管理综合情况的调研报告。由于本次物业管理综合情况调查活动时间短，而物业管理内容多、涉及面广，加上我们调查小组的思想认识和业务水平有限，调研的深度和广度都存在着局限性，因此本报告中难免会存在着不妥之处，为此恳请大家批评指正。
本次调查工作，我们得到了区房地局、广厦、明达、磊成、万涓、叶城等物业公司和部分社区居委会积极配合及基层群众的全力支持，在此我们表示衷心的感谢。