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物业行业报告 篇1
高校住宅区是各高校在自己原有校园土地的基础上通过各种方式投资兴建的居住小区，其目的主要是解决本校教职工的居住问题，为教职工营造一个稳定、舒适的居住环境，住宅区环境建设管理的好坏，直接牵掣到职工的根本利益，对学校的稳定和发展起着重要的作用。高校住宅物业管理是随着高校后勤改革的不断深入，以及社会化物业管理企业的不断完善和发展而出现的具有高校特色的新型后勤服务行业，学习、借鉴和研究这种新型管理模式和方法，分析和探讨高校住宅的现状和存在的问题，寻求具有科学性、社会性、专业性及高校属性的住宅物业管理办法，逐步推行规范化、专业化的高校住宅物业管理模式，为教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境，是高校后勤工作者应该认真思考和研究的一个重要课题。
一、高校住宅物业管理的现状
1、住宅区基础设施差
目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学，其住宅区都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的，随着时间的推移，特别是过去六七十年代建造的住宅楼，最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要，好多线路、管道已严重老化，房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，设备陈旧、老化。住宅区内绿化地杂乱不堪，住户私自开荒种花种菜，或到处乱搭乱建，楼宇整体破旧不堪，在消防及安全设施存上也存在很多隐患，实行物业管理难度较大。
2、从业人员服务意识差，缺乏专业的物业管理服务队伍
我国各高校物业管理服务人员，大多数都是从原房管部门或总务部门分离出来的后勤人员，物业管理专业技能性不强，素质不高，“铁饭碗”思想严重，观念转变缓慢，始终认为自己是学校事业单位的正式职工，后勤改革不管怎样变化，自己都不会下岗，工作不努力，专业技能学习上不积极进取，没有使命感、紧迫感和危机感，服务意识差，对待住户态度生、冷、硬现象存在，服务不能及时到位，或服务质量不能保证。
3、缺乏配套的管理办法
高校住宅小区是本校职工生活和学习的重要场所，而物业管理部门则是为小区内住户提供服务的单位，目前各高校在住宅物业管理中因没有相应的管理办法，而使住宅区内好多方面管理无法可依，如近年来，随着住房产权的多元化，校内职工外购商品房的增多，校内住宅区外租户增多，因外租户人员身份复杂，不爱护小区公共设施，环境卫生方面自治性差，不注意公共道德行为，严重影响本校教职工的正常生活和学习，还有小区内基础设施的管护，住户房屋装修的管理等都没有配套的管理办法，而物业管理中心或公司作为服务部门，没有相应的行政管理或处罚权，使得住宅物业管理在好多方面束手无策，难以提高住宅物业管理质量，无法确保国有资产的保值和增值。
4、住户物业付费意识不强，依赖性较大
实行高校后勤改革以前，高校住宅区各项服务都是学校大包大揽，包括共用部位的维修、小区内环境基础设施建设、卫生保洁、绿化管护、消防安全及门卫管理，甚至包括住户室内维修、有线电视收费等都是由学校支付，随着后勤改革及住宅物业管理的不断深入，以上各项福利性服务逐步实行住户有偿使用，好多住户对此不满，认为小区是学校的住宅区，自己是学校的职工，自己有权免费享受住宅区内的各项服务，过去都是学校出钱搞服务，而现在要自己出钱，观念一时难以转变，福利性服务思想浓厚，对物业管理缺乏认识和了解，对物业管理收费采取消极态度，对学校的各种管理办法故意刁难不予配合，难以接受“自己花钱买服务”的物业管理消费观念。
5、物业管理经费短缺，难以创建优质服务
高校物业管理不同于社会上的物业管理公司，它是以给教职工提供优质服务为目的，而不是以盈利为目的。所以其收费标准普遍低于同等商业性社会住宅小区收费标准，而随着高校社会化的不断深入，学校对住宅区的投入也逐步减少，使得住宅区物业管理成为独立核算，自负盈亏的经济实体。长期以来，由于高校住宅的维修工作量大，加之外租户比例逐年增加，使的学校物业经费收入产出严重失衡，同时由于物业中心在高校后勤人事改革中富余人员的安置，使得高校物业从业人员队伍庞大，人员工资基数大，服务成本高。作为住户方面，随着现代人们生活水平的不断提高，住宅区不再只是教职工生活居住的场所，也是其思想文化交流、休闲娱乐、开展各种文体活动的重要场所，而要创建高素质的人文环境，提供全方位、高质量、综合性的优质服务，均需要一定的资金做保障。有限的物业管理经费使得物业管理部门日常支出很难日益为继。
二、高校住宅物业管理的发展
1、物业管理人员要更新观念，增强服务意识
高校住宅物业管理人员大都是过去高校后勤旧体制下的后勤服务人员，“大锅饭”思想严重，随着后勤改革及物业管理的不断完善和推广，物业从业人员应强烈意识到“铁饭碗”的体制已不复存在，要有忧患意识，要破除“学校后勤非我们不可“的旧观念，树立优质服务的新理念，开拓进取，自我加压，主动出击，变“要我干”为“我要干”，确立“服务求生存，效益求发展”的经营理念，努力钻研物业管理新知识，学习和了解物业管理相关的法律法规，了解行业动态，培养一切为了住户，住户是上帝的新理念，树立“诚心、创新、拼搏、向上”的企业精神，把提供优质服务作为我们工作的核心和行动的指南。
2、要创建专业化的物业管理服务队伍
高素质的人才是创造优质服务的基本条件，对于高校住宅物业管理服务人员，学校或集团应采用多种渠道、形式对员工进行培训和教育，重视员工的能力培养和潜力开发，创建科学的用人机制，鼓励员工进行技能创新和探索符合高校特色的新型物业管理模式，逐步实现员工持证上岗，加强与国家级、省级示范小区的联系，通过参观、学习、交流等方式提高员工的物业管理水平，通过专业讲座、技术大练兵等实践活动来提高企业的整体效能和市场竞争力。并利用高校优势，向社会上招聘高素质的物业管理人才，充实到高校物业管理队伍中来，努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的高校物业管理队伍。同时要引进竞争机制，加强考核，实行竞争上岗、按劳取酬，从而形成科学规范的物业管理体系，为住户提供高效优质的服务。
3、建立完善的规章制度
高校住宅区的地产及房产属于国有资产，住户只具有使用权，如何确保国有资产的保值和增值，学校领导及国资主管部门应予以重视，高校住宅管理实行所有权和经营权相分离，符合高校后勤社会化改革的要求，有利于学校减轻财政负担，使住宅物业规范健康的发展，而物业管理部门作为服务单位，只能搞好服务工作，无行政管理或处罚权，学校应协调各职能部门之间的关系，配合物业中心按照国家有关物业管理的方针、政策、统一制定高校物业管理的具体政策、办法、收费标准和服务内容，包括住宅装修管理办法、外租房户管理办法、公共环境及国有财产管理办法、自行车存放管理办法等，并在各住宅区按照物业管理条例，积极成立小区管委会，形成学校、小区管委会、物业管理中心三方共同管理的局面。
4、建立质量监督保证体系
住宅物业管理中心应主动接受学校相关部门包括国资、后勤、纪检、审计、财务部门的监督和管理，对服务内容包括共用部分及住户室内维修、消防、门卫安全、绿化管护、道路的维护、住宅区内公共设施的维护服务等项目进行检查，物业中心要根据国家有关法规和行业条例，建立和完善物业管理法规，实行企业化管理，使住宅区内的各项管理规范标准，甲乙双方应按照约定条款认真履行合同，对物业中心在日常服务中不符合规定的项目要进行整改，对服务达不到标准的甲方可进行处罚，用法规和制度规范约束物业部门的行为，确保教职工能有一个干净、整洁、优美的居住环境。
5、积极开展社区文化建设
高校物业住宅区不同于社会上的商业住宅小区，具有浓厚的文化环境及学术氛围，教职工群体素质比较高，住户对居住环境的建设及服务的要求都表现出较高层次的需求，作为高校住宅物业管理中心，在搞好各项服务的同时，应加强对物业管理的宣传力度、广度和深度，并结合本校的实际情况，配合工会、离退休处、校团委党委、宣传部等部门积极开展社区文化建设及群众性娱乐活动，要让每一位有热心和爱心的职工积极的参与到我们的小区物业管理中来，大力开展“小区是我家，美好环境靠大家”的宣传活动，培养住户的主人翁思想，营造积极、健康、向上、富有高校特色的社区文化，通过提高文化内涵，创建祥和的社区环境，通过筹建小区特刊和物业网站，多形式开展社区文化、体育、公益事业及社区旅游等活动，开设宣传栏和网上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛围和格调。
6、多渠道开展便民有偿服务，增创服务经费
经费是物业管理的基础，也是物业公司开展服务工作的保障，物业公司在取得学校划拨的经费、住户交付的物业管理费及职工室内维修费外，还应充分发挥区域优势，挖掘服务潜力，拓展服务项目，通过开展有偿便民活动，寻求新的经济增长点。在此方面，学校应该给予政策支持，包括住宅区周边门面房的开发，住宅区内蔬菜、水果市场的开发，洗衣店、服装加工店、饮食服务摊点、粮油销售店等商业网点，广开资金来源渠道，补充物业服务费的不足，从而确保住宅物业管理的良性持续发展。
7、以人为本，构建和谐居住小区
高校物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是为住户提供全方位的服务，要按照“以人为本”的服务理念，不断提升服务水平，使住户能深入体会到“住户物业是一家，有困难找物业”的温暖，把住户对物业的满意作为物业人最大的欣慰，树立良好的物业管理形象。如小区内有好多老教授、专家、学者等老人，他们的子女常年不在身边，物业管理人员要经常同他们进行深入沟通，了解住户在小区内的需求和困难，帮助他们解决实际问题，对待服务工作要高效、细致、态度和蔼、服务热情周到。同时中心领导要关心职工生活，重视人性化管理，对于职工及家属的生老病死，婚丧嫁娶，中心都应予以慰问、祝贺、看望，员工有不顺心的事时，中心领导要与他们进行交心谈心，帮助他们排忧解难，使得员工的积极型和主动性得到充分发挥，增强企业的凝结力和向心力，达到住户满意、领导满意、职工满意的和谐居住及工作环境。
总之，高校住宅物业管理是一个新型的服务行业，它不同与社会上的物业管理模式，它的各项政策及服务标准应服从学校改革、发展、稳定的大局，各高校应结合自身的特点和实际情况，按照住宅区行政所有权和经营权相分离的原则，转变原有管理部门的职能，注入新的物业管理机制，依靠学校的支持，住户的配合，建立起具有高校特色的物业管理模式，向教职工提供全方位、高质量、综合性服务，最终实现社会、学校、住户、物业管理企业的共同满意和长足发展。
参考文献：
1、《重庆物业管理的现状及发展趋势》作者：徐志国、常剑、贺云华，《现代物业》刊载；
2、《物业管理导论》王青兰主编，中国建筑出版社；
3、《试论高校物业管理》作者：蔡炳华，《重庆工学院学报》05年1期刊载；
4、《中国物业管理的发展状况及当前要解决的主要问题》作者：谢家谨(建设部住宅与房地产业司司长)；
5、《中国物业管理条例》
物业行业报告 篇2
物业管理关系千家万户，做好物业管理对于改善城区环境，巩固三创成果，构建和谐社会具有重要意义。近年来，XX县物业管理逐步发展，取得了一定成绩，但也面临诸多困境，物业管理发展任重道远。
一、我县物业管理基本状况
近年来，我县城镇化建设日新月异，小区物业管理逐步推行和发展，目前整体态势平稳。但是我县物业管理市场化运作机制尚不健全，物业管理水平仍然较低，业主与物业公司的矛盾难以调解，物业管理行业监管体制不完善，已经到了一个需要全面规范整顿提高的阶段。
（一）稳中求进，我县物业管理发展迅速。
我县物业管理起步于20xx年，县房地产管理局成立了物业管理办公室，负责全县物业行业监督管理。10年来，我县物业管理从无到有，从小到大，稳步发展。截至目前，全县共有物业服务企业10家，管理居民住宅小区17个，物业服务建筑面积近200万平方米，新建住宅小区物业管理覆盖率达98%，从业人员达 1000多人，服务小区人口达25000人。
（二）多措并举，我县物业管理逐步完善。
县物业管理办公室成立以来，对物业行业管理发挥了一定作用。
一是加强物业服务队伍培训，提高了从业人员的业务技能、政策法规水平和职业道德；
二是加强外派交流。进一步开阔了物业管理人员的视野，找准了自身存在的问题，也明确了今后努力方向。三
是加强市场准入管理。积极实行物业管理提前介入制度，在房地产开发企业办理商品房预售许可证时，必须明确项目前期物业管理计划。从20xx年5月1日起，所有新建楼盘前期物业管理实行了招投标制度。
四是加强行业监管。制订了《XX县城区物业服务企业实施年度测评细则》，加强对物业服务企业的监管，将测评结果作为评先评优考核晋级的重要依据。
五是加强公共维修资金的归集和管理。截至目前，累计归集物业公共维修资金1300万元。
（三）物业管理发展不平衡。
一些小区如铂金华府、中伟世纪城和烟草局的物业管理比较规范。而巨龙家园、玉盘小区、书香和苑等一些小区因物业费收缴率不高，小区物业管理已经撤离。巨龙御园、名人府邸也岌岌可危。此外，党政机关、学校医院等企事业单位的物业管理还未全面启动。
二、我县物业管理存在的主要问题及原因分析
我县物业管理业在快速发展的同时，暴露的问题和隐患也日益凸显，主要表现在：
（一）小区开发建设质量堪忧、设施配套不完善。我县部分小区，尽管通过了竣工验收，但仍存在规划未严格实施、小区配套设施不完善、房屋外墙屋面渗漏、卫生间漏水、消防及安保设施不到位、电梯质量低劣，甚至存在安全隐患等等问题。这些问题在建设过程中没有得到根本解决，留下质量安全隐患和矛盾根源。
（二）物业管理粗放型发展。
一是部分物业企业服务质量不高，服务信誉不佳，重收费轻服务。
二是物业管理专业化水平低，物业服务企业小、弱、散，缺乏上规模、上档次的物业公司。从整体而言，我县物业管理服务水平不高，实力不强，难以适应市场化、专业化、社会化的需求。
（三）业主物业服务消费观念没有普遍形成
一些业主缺乏法制观念和物业消费观念，对市场化物业管理不理解、不支持，有些业主只要求接受服务却拖欠物业费，有的只选择价格低廉的物业公司，却要享受品质的物业服务，而物业公司因收费标准低而难以运作，从而造成业主与物业公司之间的对立情绪与矛盾纠纷不断增加的恶性循环。
（四）物业公司和业主权责不清，业主委员会没有充分发挥桥梁作用。我县小区大部分业主委员会没有成立，有的业主委员会在物业管理中不能发挥应有的作用。部分小区业主和物业公司没有订立物业服务合同，双方的权利和义务没有明确，造成双方应尽职责和义务不能全面履行，权利受到侵害时不能很好维权。
（五）物业管理体制不完善。从全县看，缺乏一个强力有效、协调各方的综合物业管理部门，县房产局作为物业行业管理主管部门，委托物业管理办公室负责业务管理，但该机构面对日益增加的管理任务和物业矛盾纠纷调处力不从心，亟待全面加强。开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；属地政府、社区的综合协调作用未充分发挥。在业主和物业公司产生矛盾时，政府及相关部门不能及时调处，导致矛盾升级扩大。
三、加强我县物业行业管理的几点建议
（一）加强宣传，引导树立正确的物业管理和物业消费观念。深入宣传《物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规，让广大业主了解物业服务对小区环境的重要性，增强广大业主的物业服务消费观念，使“花钱买服务”的观念深入人心。同时，引导物业服务企业依法经营、公平竞争，提高服务质量，珍视企业信誉，推动整个物业服务行业健康、有序发展。
（二）部门联动，建立物业管理齐抓共管机制。
一是在工程项目规划、设计阶段开始，规划建设部门要对小区的功能、布局、公共设施和配套建设等提出明确要求，为后期物业服务打下坚实的基础。二是小区建设要严格执行有关规划建设标准，做到图纸与建设一致，严格规划管理和工程质量管理，确保建设工程质量。
三是建立商品房综合竣工验收制度，房产部门要参与综合验收。政府相关部门应实行验收责任追究制，未通过综合验收的物业，不能投放市场。四是物价部门要完善细化收费标准，明确服务内容。五是县房产部门要建立物业企业的信誉等级测评制度，引导物业服务企业加强行业自律，提高企业信誉，确保服务质量。使信誉低、质量差的物业企业逐步退出市场。对无正当理由擅自中止物业服务的物业公司在以后的投标时予以限制。规范物业承接查验手续，明确开发商、物业服务企业、业主三方之间的权利和义务。同时，要认真规范公共维修基金的管理和使用，制定公共维修基金提取使用程序。
（三）积极扶持，促进物业企业良性发展。建议政府对物业服务企业征收的相关税费予以优惠，在物业公司遇到困难时予以关心支持。引导物业企业走强强联合之路，积极鼓励物业公司重组兼并，做大做强物业公司，做响物业公司品牌。积极扶持培育实力较强、专业化水平较高的物管企业，走规模经营之路。
（四）加强保障，推进物业管理法制化进程。业主和物业公司的矛盾纠纷一般属于民事纠纷，如当事双方已提起诉讼，可按法律程序处理。建议县人民法院优先受理、快审快结，维护当事人的权益。当业主恶意拒交物业费时，要发挥司法调解的作用，建议明确物业企业催缴物业费更为简单的措施或程序。为从根本上规范我县房地产开发建设管理和物业管理活动，建议尽快出台我县加强房地产开发管理的实施办法和加强物业管理的实施细则两个规范性文件。
（五）理顺体制，实行属地管理和行业管理相结合。按照“条块结合，属地管理”的原则，进一步明确乡镇和社区居委会在物业管理工作中的权、责关系，把物业管理纳入社区综合管理范畴，政府投入一定的经费。乡镇、社区居委会加强对居住小区的属地管理，全面承接和履行政府延伸至社区的各项公共管理与服务职能，建立起对业主委员会的引导和监督机制。县房产部门要加强对物业服务企业的行业监管，指导物业服务企业规范、高效开展工作。建议县委政府加强县物业管理办公室的机构设置，增加人员编制，明确其职能职责，加强其履职监督。对业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，县物业管理办公室要和社区居委会及时介入、引导，共同协调处理。坚持属地管理原则，业主委员会自觉接受社区居委会的领导，社区居委会积极参与协调处理物业矛盾纠纷。
物业行业报告 篇3
为了使“加强小区物业管理”主席协商会议更加富有成效，市政协文教卫体委组织部分委员组成调研组，在傅绍平副主席带领下，调研视察了市城区住宅小区，组织召开了座谈会，对我市小区物业管理中存在的突出问题进行了认真分析思考，并借鉴了外地好的做法，形成了这份调研报告，供主席会议协商参考。
一、发展现状
近年来，市政府高度重视物业管理工作，把物业管理作为加强社会管理、建设完美社区、提高市民生活质量、维护社会和谐稳定的一项重要的民生工程来抓，有效改善了市民的居住环境，提升了城市品位和市民生活品质。
1.健全了物业管理规范制度体系。20xx年以来，市政府根据全市物业管理行业发展情况，先后制定出台了一系列规范性文件，涉及前期物业管理、物业服务收费、物业保修金、物业维修资金管理等主要领域，形成了相对完整、较为完善的政策管理体系，极大地推动了相关工作的顺利开展。
2.强化了对物业主体的培育和监管。培育和引导本地企业做大做强。20xx年常德福吉物业公司晋升为一级资质，实现了本地一级资质物业服务企业零的突破。加强对市场主体的监管。依法实行市场准入制度；建立了资质年度考核制度和物业服务企业信用动态管理档案，并且加强了信用评价成果的运用。
3.提高了服务水平拓展了服务领域。引进保利、金碧、万达等一批国内优秀物业服务企业驻常服务，传播先进的物业管理理念。通过专题培训、专家讲座、开展竞赛、外出考察等多种方式提高本土物业企业业务素质和服务水平。引导和拓展物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等方方面面。
4.加强了对物业管理硬件设施投入把关。制定了物业管理用房、业主公共活动用房等物业管理硬件设施的建设标准，物业管理用房面积按小区总建筑面积的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡；业主公共活动用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并将物业管理硬件设施的建设标准纳入了全市房屋建设技术规范。
二、主要问题
虽然我市小区物业管理取得了长足发展，但也暴露出不少问题，与党委政府的要求、与社会和人民群众的期待还有一定的差距。
1.车辆停放无序。
由于前期建设车位配套比例较低，加上近年来我市私家车保有量的迅速增加，小区内有限的停车位(库)已无法满足业主车辆的停放需求，致使小区内大量车辆无处停放，部分小区停车犹如见缝插针“抢车位”，挤占人行道、绿化带已成常态，占用消防通道、堵路堵门也时有发生，造成小区内交通堵塞，进而引发各类纠纷。市城区金色晓岛小区就出现过因为他人的车辆停放在车库门口，车库业主家小孩半夜生病需要急诊时而无法开车，一气之下怒砸堵库之车的案例。
2.违法建设不止。
部分小区存在严重的乱搭乱建现象，如有的一楼居民占用公共空间圈建小院、在阳台周围搭棚、破墙开店；有的顶楼搭建阁楼；有的违规搭设外置防盗网，影响城市整体美观；有的高档别墅小区甚至出现业主大兴土木推倒重建；还有的业主私自改变房屋的居住功能，租与他人开饭店、茶馆，开公司、做仓库，严重影响周边业主的日常生活。上述情况多是因没有及时制止而其它业主跟风效仿，导致不少小区乱搭乱建现象禁而不止、愈演愈烈。
3.物业费用难收。
目前市城区物业企业中有相当部分企业实际处于亏损状态，除了规模因素外，物业服务收费标准偏低、物业费收缴率不高也是重要原因。目前多层住宅为0.5-0.8元/平米，高层住宅为1.0-1.5元/平米，部分小区收费标准还维持在10年前的水平。据武陵区调查表明，20xx年小区业主欠费额度平均达25%，个别小区高达45%以上，而物业企业能够承受呆账的临界点大致在10%。不少业主常以房屋质量差、服务不满意等各种理由拒交物业费。不断降低的收费额度导致物业服务质量下降形成了恶性循环。例如水岸名苑物业费收缴率不到70%，该小区已修建10余年，房屋维修资金收缴不到位，业主因屋顶漏水、水管破裂、停车紧张等原因拒交物业费。
4.各类乱象频发。
小区物业服务涉及业主、开发商、物业公司、政府职能部门等多个主体，一旦其中任何环节出现问题，都会导致小区内乱象频发，影响社会安定与和谐。如鸿升别墅南区部分业主以多种理由拒交物业费先后导致多家物业公司运转不畅而退出小区，小区内垃圾成堆，业主苦不堪言；芙蓉盛世小区因物业公司与业主就停车服务收费项目沟通不及时，导致发生业主冲撞停车道闸，损坏公共财物事件；金色晓岛和公园世家小区出现物业公司人员制止业主搭建阳光房而被殴打事件；荷塘月色小区业主为争夺业委会主任一职大打出手致伤住院。
5.行政执法缺位。
政府有关职能部门管理缺位，导致物业管理区域呈现“孤岛”现象。物业管理涉及的政府职能部门众多，部门行政执法没有延伸到物业管理区域内，如公安部门过多依赖物业公司并没有执法权限的保安维护小区治安；城管、规划部门对小区内乱搭乱建现象处理不及时甚至不处理，物业服务企业又无力制止；消防部门对小区车辆占用消防通道没有明确的处理办法。
6.公共服务缺失。
敞开式小区大多没有明确服务主体，基本上依赖社区提供的基本服务，而社区因为人力和资金的原因无法保障，部分敞开式小区因服务主体不明确，卫生、治安、交通等服务项目长期处于无序状态。许多政府投入大量资金改造的小区存在乱象反弹的隐患。如西苑新村政府投资900多万元对小区道路、下水道等基础设施进行了大规模改造，但至今没有专业化或自治组织物业服务进入，仅靠一位老人清扫卫生，乱搭违建、脏乱现象随时有反弹的可能。
三、原因分析
我市的物业管理存在的这些问题在全国来说有其共性的一面，也有其特殊性，应认真分析，科学应对，其主要原因：
1.对物业管理认识有差距，重视不够。现阶段物业管理与人们的期待还有较大的差距，主要还是对物业管理的认识不够到位，尤其是区县(市)、街道、社区对物业管理缺乏系统研究和深入思考，没有作为全局工作来考虑，宣传和引导力度不够，导致物业管理的社会地位一直未能得到凸显。同时，近几年我市着力开展的完美社区建设和网格化管理工作与物业管理关联性研究不够，结合不紧。没有将物业管理纳入现代服务业范畴，物业企业无法享受在税收、财政等方面的优惠和扶持政策，政府对物业管理的政策支持不明显。
2.物业服务企业行为不规范，服务水平较低。物业企业内部管理水平不高，部分企业内部管理制度不健全，管理流程不科学，没有或很少有内部考核和奖惩机制。个别企业在业主拖欠物业费、企业运营面临困难的情况下，为降低成本，便开始减员减薪，搞卫生的是“奶奶级”，当保安的是“爷爷级”员工，降低物业服务标准，导致业主拒交物业服务费现象的加剧，形成恶性循环。物业行业专业人才匮乏，大部分物业企业缺乏具有专业素养和综合素质的人才，从业人员的服务意识和管理经验不足，与业主日益多样化的居住需求存在很大差距。
3.部分业主素质不高，业主自治机构作用发挥不够。业主的物管意识普遍淡薄。
一是难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。目前，我市仅有27%的小区成立业主委员会，而且有相当部分名存实亡无法正常开展工作。
二是业主自治机构运作欠规范，基层纠纷处理机制效率不高。业主委员会委员准入门槛低，素质参差不齐，加之业主委员会不具备法人资格，街道、社区对其缺乏有效的监管和处罚，导致其运作不规范，有的甚至成为个别业主谋取私利的媒介。
三是业主缺乏共同家园意识。不爱护共用财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象较为普遍，个别业主甚至恶意拒交物业服务费，给物业管理带来阻力。
4.物业管理设施基础差，硬件建设跟不上。一方面由于部分房地产开发商受利益驱使，提高容积率、改变建筑物用途、偷工减料降低房屋质量、电梯以次充好、不按照合同约定标准随意更改环境及相关配套设施，没有配备或者没有配足物业用房与相关设施设备。另一方面部分老旧小区和政府投资的廉租房、公租房，由于规划、住建等部门在规划设计把关时没有要求预留物业管理用房和业主公共活动用房，导致不具备实施物业管理的硬件条件。
四、几点建议
调查组认为，小区物业系列问题不解决好，会留下诸多后遗症。首先是小区停车、治安等问题会扩散到社会，或侵占公共空间或引起社会不稳定，增加社会管理难度；其次是由于部分物业服务企业的退出会不断增加政府公共服务投入，街道、社区等基层组织将不堪重负；第三是直接导致部分市民生活质量下降。因此，应引起足够重视。
1.强化措施，加大对物业管理工作的支持力度。建议尽快出台《常德市物业管理条例》地方性法规，从法制层面保障其发展。将物业管理工作纳入各级党委、政府议事日程，并作为年度绩效评估考核内容。将物业管理纳入完美社区网格化管理范畴，加强区县、街道、社区物业管理机构的人员配备和队伍建设，健全基层物业服务与纠纷处理机制。各级财政要保障各级物业管理机构的工作经费。设立物业管理专项基金，主要用于推广物业行业的创新、增值服务，对服务优质、社会反映良好的物业服务企业给予适当奖励，积极引导社会化、专业化的物业服务企业进驻老旧小区进行服务，对老旧小区实施物业管理作出良好成绩的给予适当奖励，对于明显亏损的企业给予适当补贴。
2.明确职责，构建完善的联动管理体系。充分发挥各职能部门的作用，推动行政执法向小区院内延伸。发挥房管部门作为全市物业管理行业主管部门在制定政策和行业标准及统筹协调与督导指导方面的作用，进一步明确规划、城管、住建、公安、质监、消防、物价等部门在小区物业管理工作中的职责，形成责任明确、分工协作的工作机制，并将他们的投诉电话公示在各小区醒目位置，便于及时受理业主投诉。同时发挥区县(市)政府(管委会)，尤其是街道办事处和社区的作用，把“安全、洁净、方便、和谐、快乐”的完美社区建设目标延伸至小区内，使小区成为完美社区建设的重要内容。帮助建立业主委员会，选择物业服务模式，协调各方搞好小区的监督、管理和服务。
3.分类指导，探索建立多样性的物业服务模式。对新建和老旧小区，封闭式和敞开式小区进行分类指导，选择合适的服务模式。重点探索针对敞开式老旧小区的物业管理模式，规模较大的小区，可采取聘用物业服务企业进行管理，规模较小的小区，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。推广紫桥小区物业管理模式，鼓励街道或社区成立物业服务中心(登记注册)进行管理或物业管理委员会进行自治，专项负责辖区内无法实行专业化物业管理的小区。研究针对保障房小区和农民安置公寓区物业管理的措施，做到服务不留死角。
4.创新管理，提升物业企业服务水平。推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，进一步支持本地物业服务企业做大做强，树立行业标杆。鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式，延伸服务链条，不断满足潜在的市场需求，提升服务能力，实现物业服务升级转型。及时化解物业服务企业发展中的问题和矛盾，推动我市物业服务水平快速提升。加快建设监督体系，大力培育业委会，提高业委会组建率、专业性和公信力，让业主直接参与对物业服务的监督和合作，形成由政府牵头、相关部门和业主共同参与的新格局。
5.倡导诚信，增强物业主体的自觉意识。正面引导与惩戒并举。一方面加强对《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的宣传。通过各类媒体、小区宣传栏等加大宣传力度，增强开发企业、物业服务企业和广大业主等物业主体各方的责任和自觉意识。强化示范带头，通过广大党员干部的模范带头作用去影响广大业主，增进业主对物业管理的认知和理解，提高市民对物业服务的认同感，提高物业服务人员的社会地位和职业自豪感，营造有利于物业管理的良好社会氛围。另一方面建立诚信管理制度，建立物业主体各方的诚信档案，对不守诚信的企业法人和业主进行失信惩戒，是党员干部和公职人员的还要进行问责。
6.突破难点，推动小区物业管理全面提升。以拆除小区违法建筑和老旧院落改造为突破口，对违法建筑进行梳理，确定牵头单位，明确分批整治目标，开展联合整治行动。对老旧小区采取以奖代补方式，落实市中心城区两级财政配套资金，对我市城区老旧院落和敞开式老旧小区分期分批进行改造。按照总体规划、综合整治、分类改造、一院一策的原则，对老旧院落安防设施完善、路面平整处理、停车位(线)划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、水电“一户一表”工程、雨污分流、管线序化等功能性专项改造，确保整体工作真正惠及民生。注重宣传发动，激发广大群众参与拆违和院落改造的热情。
物业行业报告 篇4
为打造xx企业品牌，运用现代管理手段，建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效企业效益和社会效益，有力推动公司整体业务发展，根据公司董事和领导要求，本人进行了为期三周深入调研，现将工作调研小结如下：
一、xx八大优势
1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，发展潜力强劲。
2、市场定位准确，产品优质优价，吸引力大，前景广阔。
3、小区配套设施标准性高。
4、准确把握市场脉搏。
5、经营理念鲜明——创造优质生活空间，实现新城市主义现代生活。
6、企业的胜利，全赖于铁的纪律支撑。
7、人力资源及组织体系比较完整。
8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清晰。
二、十大有待改善问题
1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源浪费。例如：xx华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽，作业自如。但目前每次洗清时，池内约40多公分的水无法自然排放，必须用水泵配合才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到一定影响。再如，xx、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧张，长期如此将会导致秩序混乱。
2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视。
3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划，操作层员工面对多头领导遥控，在具体运作上，出现了错乱局面，直接影响服务质量。
4、纵横观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求。例如：xx花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在；xx居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中央石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见；xx华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严重，各门面招牌大小不一，乱张乱贴处处可见；从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕，在某种程度上，严重影响了小区良好容貌。
5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无计划进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。
6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。
7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，所有楼盘的路灯无编号。如：xx花园若干车库门锁被人敲坏，门扇敞开无人重视关上及维修；泳池机房无锁，房门经常打开而无人重视，进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患。
8、保安队伍纪律散漫，应变能力差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱。如：岗位当值队员在吃饭时间出现空岗，引起相关部门不满而投诉；若干队员正规着装在xx华庭管理处大厅内静坐抽烟；各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出，不理不睬；对外来人员进出小区没有监控；巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见；队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿。
9、在客户服务方面，从热情待客及工作形象上看，xx华庭管理处前台工作可以，xx居和xx花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的建立、服务质量体系的建立（含投拆处理机制建立）、财务收费体系的建立，包括日常各种管理规章建立等基础工作，尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低。
10、从物业管理整体队伍上看，土气低落，人员素质参差不齐，业务培训及绩效考核机制尚未铺开，整体业务素质较差，专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操经验，加上监督力度不足，在管理上出现了较多盲点，由于工作权责模糊不清等原因，导致了各部门各自为政的倾向，组织架构及岗位架构有待调整。
三、工作计划
根据xx现有物业管理状况及存在问题，建议以下改善：
1、建立规范管理体系，实行有效资源整合。
从公司发展战略高度出发，避免低档次楼盘服务牌子接管高档次楼盘之嫌，让xx的牌子有力地推动各项目发展，建议成立“xx物业管理服务有限公司”，在物管全盘运作上，以xx华庭作为人力资源培训和输出基地，统筹兼顾好各项目业务工作，具体整合办法为：
将现注册的“中山市xx居物业管理有限公司”营业执照牌子申报改为“中山市xx物业管理服务有限公司”，新牌子定位于xx华庭重点项目，申报注册登记下属项目管理处。即“中山市xx物业管理服务有限公司xx华庭管理处”、“中山市xx物业管理服务有限公司xx居管理处”、“中山市xx物业管理有限公司xx花园管理处”。今后的项目发展和命名，按此类推。
2、精简机构，合理调配。
规范的企业，必须具备现代化管理手段，而现代化的管理手段主要体现在“管理体系现代化”和“管理工具现代化” 。为有效实施各方面工作，根据物业管理行业工作职能，并结合xx实际情况，现拟作以下整合：
a、在董事长的领导下，以董事总经理为企业负责制，由物业总监统筹调控xx属下各物业管理项目经营运作，直接对董事总经理负责。
b、各物业管理项目负责人（管理处经理或管理处主任的命名待定）具体负责和执行本项目工作事务，直接对物业总监负责。根据项目物业规模情况，下设各班组，切实做好定岗、定员、定编工作，实行专业上岗，在近期内，逐步组建一支精干的、专业化的物业管理队伍。
c、层级管理，权责分清，制定明确工作质量指标，并将具体工作落到实处，责任到人。
d、设置明确管理组织架构和岗位架构（两种架构图附后）。
3、根据各部门职业工种，在作业上按预定工作效率目标、质量目标和成本目标执行工作，定期评估考核，抓好监控工作。
4、打好工作基础，逐步建立完善的三级管理文件。
即“管理文件”（质量手册）、“作业流程”（程序文件）、“执行文件”（规范表格），使之形成系统化、标准化、规范化。
5、实行管理处经理（主任）负责制和各岗位责任制。
6、提高管理档次，树立良好企业形象，对小区房屋、设备、住户档案资料及财务收费等管理，运用物业管理专业软件操作，实行电脑化管理，提高工作效率。
7、在内部管理上，建立良好监督机制。
对内部各种任务落实，必须跟踪验证，以xx华庭为指挥中心，负责监控及信息反馈等工作，按工作量化指标，建立完善的服务质量体系运行评估工作，对客户投拆、设备运行、安全服务、环境服务、维修服务等职能板块工作做好统计分析、日检、周报、月报等要求准时准确，软件资料的管理标识明确，立卷、办文、归档、存放、规范有序，对管理的追溯，有依有据。在监督控制上，根据每周工作情况，每月定期召开服务质量体系运行评估工作会议，对不合格的服务事项，及时采取各种纠正和预防措施，并严密跟踪反馈，不断优化服务质量，令公司和业主放心满意。
8、重视培训，提高素质。
重点抓好公共培训部分和部门业务专题培训工作，以辖管三个楼盘中出现的实际案例为培训教材，举一反三，激发员工钻研业务兴趣，努力提高全体员工业务素质。
9、奖惩分明，优胜劣汰。
增强员工危机意识，对业务能力差，经反复培训仍停留于落后状态，工作纪律马虎散漫，违纪违规或损害公司利益及形象的低劣员工，必须按章处理；对表现优秀、管理卓越或在季度年度中荣获“服务之星” 的好员工，经董事及公司领导认可后，给予奖励和表彰，提高员工的自豪感和职业感和归属感，增强员工和团队的战斗力。
10、开源节流，控制成本。
在原有资源基础上，严格控制各项费用开支，凡属一切经费开支，必须按计划报批执行，严格控制办公物品和各种物料合理使用，抓好水电公用支出和相关节能工作，实行公司资源共享。
加大对物业管理收费和停车收费的追缴力度，切实提高收缴率，对长期欠费“钉子大户”紧密跟踪，共同维护公司经济利益，经多次沟通仍无法妥善解决的，必要时采取相应法律途径进行追讨。
大力拓展有偿服务，增加经营收入，弥补经费不足部分，密切注视月度、季度、年度支出数据对比，确保财务收支良性循环。
11、强化工作协调，促进团队合作。
以总经办或行政人事部为牵头组织，由物业公司负责拟案，对物业的竣工验收、接管、移交、包括营销业务关联等工作，必须有密切的沟通协调，对相关任务的调度或协调，必须有明确的《工作任务单》或《工作联络单》，对每个环节的工作均有时效约束，对已完成的工作验证，双方必须签字认可，将明确的“工作调度（反馈）流程图”纳入公司制度化，避免工作上出现扯皮拖拉现象，确保公司正常运作。
12、规范物管文本，协调销售业务。
编制《前期物业管理服务协议》、《管理公约》，《装修管理规定》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等规范的物管文本，按房地产行业惯例操作要求，使管理经营有章可循、有法可依。
13、重视窗口服务，作业指引清晰。
为方便业主业务办理，将重要的如“业主收楼手续办理流程图”和“装修手续办理流程图”等精装制作，并公示于客户服务中心大厅，这样既方便业主阅示，也利于员工操作。
14、《议事日程》明确，行政统筹到位。
在日常事务统筹中，忙而不乱，头绪分清。例如：行政例会时间规定、工作计划及总结上交时间规定、费用收缴情况报表上交时间规定、每月服务质量评估分析会时间规定、各部门用资计划上交时间规定、办公用品使用计划上交时间规定、维修材料采购计划上交时间规定、业主每月入住情况报表上交时间规定、小区物业综合例检时间规定等，均列入公司的议事日程。
15、规范员工着装，树立公司形象。
按各部门工作性质，统一配置工衣，规范员工穿戴，树立良好形象。
16、规范公司财产和物资管理，维护公司利益。
对公司物料物资和各种器械妥善管理，专人负责，定期清仓查库，严格按仓库物资管理规定，做到帐物相符、帐帐相符，杜绝各种财产物资流失和损失。
17、高度企业战略，阶段达成效果。
a）在三个月内，有效克服“脏、乱、差”现象，使三个楼盘整体环境容貌发生“一小变”。
b）在半年内，使xx物业管理全盘运作完全步入正轨。
c）在一年内，基本按ISO国际化标准模式导入物业管理体系，为公司的认证和创建示范工作打下扎实基础，无论在队伍建设或小区管理上达到“一中变”。
d）在一年半内，正式通过ISO认证，无论从管理或服务上达到系统化、标准化、规范化、科学化；以国家示范小区为标准要求，将xx华庭管理项目创建成为市级“示范住宅小区”称号。
e）在两年内，将xx华庭管理项目创建成为省级“示范住宅小区” 称号，在中山物业管理领域中受到地方政府和同行的认可。
f）在三年内，将xx华庭管理项目创建成为国家级“示范住宅小区”，使xx的企业品牌推向房地产行业的前列。
综上所述，敬请董事及公司领导审核指正。我相信，在公司董事和各级领导的大力支持和精心指导下，在全体员工的共同努力下，我们将坚定不移地按总公司的发展方针和预定的战略规划拓展工作，只要我们实事求是、集思广益、善于探讨、总结创新，xx的服务品牌一定会获得全方位的提升！
以上报告，敬请上级领导审核批示。
物业行业报告 篇5
物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长的过程，也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。
一、目前我镇物业管理试点工作开展情况
上半年，镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点，打破社区原有的小区负责制的管理模式，重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点，解决遗留问题，成立业主委员会。城市七个社区的试点具体情况为：
1、社区：社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段，共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多，围墙未建好，没有物业管理用房，长期无人管，垃圾成堆，草坪损毁，很多业主对在此居住失去了信心，打算卖掉房子。对于物业管理，多数人拥护，但缺乏信心。经过初步测算，要在该小区建立物业管理，尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会，向各家各户发放了物业管理倡议书，征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。
二、社区：
社区去年最先推行物业管理，并成功地在粮食局小区成立了业主委员会，建立了业主规约，协助小区实行了物业自治管理。今年，社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户，建成十多年来，没有物业管理，遗留问题多，一直是县城城市管理、卫生创建的死角难点。经走访，综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题：清掏化粪池、拆除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、提供物业管理用房，总测算费用近五十万元。经过半年多的协调，目前成立了小区业主委员会，简单疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的违章建筑，向开发商争取了两间门面作为物业管理用房，已由致远物业公司拿出了初步管理方案，并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚，镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议，正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司，该小区走上规范化管理轨道。
三、观山社区：
试点一：佳美公司宿舍区。因佳美公司（原一建公司）改制时已将其宿舍区（建筑公寓）移交社区，并和镇政府签定协议，不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务，请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户，以前社区在小区内实施过物业管理，后因少数业主私搭乱建而中止，成为无人管小区，后来小区卫生包干到佳美公司，但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会，下发选票，筹备成立业主委员会，下一步再确定物业管理方案。
试点二：原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头，镇城管办协助，在现场走访了业主。针对院内的环境问题，我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多，改造资金庞大，我们已向县政府反映，准备召开相关责任主体的协调会，解决环境问题后再议物业管理事宜。
四、老西门社区：
老西门社区做为老城区，无人管小区最多，县长热线投诉最多，创建任务最难，实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院、电影庭院、土产庭院、酱园厂庭院、商业新村、桥头花园等地开会走访，征求业主意见，了解物业管理现状，最终确定在电影庭院、酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。
五、渫阳社区：
试点一：农资大市场。农资大市场一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心（宏天物业）管理，但建设方和业主对物业管理强烈不满，准备重新聘用物业服务企业。经社区推荐，建设方多方了解后，拟定由致远物业公司接管。从五月份开始，致远物业开始走访业主，制定了初步管理方案，得到了建设方的认可。八月份，县房管局准备采取邀标的方式，重新聘用物业公司。试点二：旺佳园。旺佳园共有业主75户，一部分是原劳动服务公司职工，另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费，两年期满后，物业公司退出，现在小区没有物业管理，而且由于以前管理不规范，公共部分占用严重，业主强烈要求实施物业管理。目前，社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议，张贴了有关宣传法规，投票选举了业主委员会，下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。
物业行业报告 篇6
物业管理是一种新型的管理模式，其职责是集中多种管理服务职能，整合各类专业技术人员，有效地帮助居民解决生活中遇到的实际问题，从而不断提高居民生活质量，优化居民生活环境。随着经济社会的持续发展，城市居民对生活质量和改善居住环境的要求与日俱增，居民住宅区的消防安全作为人民群众最关心、最需要解决的问题自然成为了物业管理的一项重要职责。当前，由于消防警力、业务经费、管理体制、业务水平等因素的影响，多数物业管理单位管理水平参差不齐、大部分物业单位的消防安全职责不明确、消防安全意识淡薄，加之业主委员会与物业管理单位之间缺乏信任基础等原因长期存在，致使委托管理的单位、小区特别是多产权建筑滋生大量的火灾隐患。当前，各类小区物业管理模式在消防安全管理上面临着严峻的挑战。
一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题
(一)多数物业管理单位消防法律意识观念不强
在日常的消防管理工作中，不能认真贯彻落实《中华人民共和国消防法》及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的有关规定和要求，对法律法规明确的消防安全职责了解不多。《中华人民共和国消防法》第十四条，《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条，都明确规定了物业管理单位的各项消防安全职责。然而，一些物业管理单位对此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，违法不究，造成了工作上的盲目性和被动性，直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。
(二)一些物业管理人员消防业务素质不高
在平时在履行消防检查时发现：个别物业管理单位聘用的管理人员缺乏相应的消防专业技术知识，学历层次、专业技术偏低，安全意识差。大部分小区消防控制室的值班制度流于形式，有些单位仅满足于有人在岗，而值班人员对消防控制中心的各种消防设备的运行及日常的防火巡查情况却不甚了解，值班人员对消防设施运行的正常与否毫不关心，对消防控制中心自动报警系统发出的声响不闻不问。有的值班人员能够发现问题，但不会解决问题，更有甚者直接关闭了之。一些单位消防器材无人管理，内部消防设施、器材被盗现象严重，应急照明、疏散指示标志损坏突出，消防设施器材长期处于缺损状态。一些单位与开发商、业主相互推诿、扯皮、推卸职责，缺少协调配合，导致旧的火灾隐患久拖不改，新的火灾隐患又迭出不穷，久而久之，大部分消防设施的功效特别是联动功能大打折扣，大大降低了消防设施的完整性、可靠性，致使投资上百万的消防设施形同虚设，无法发挥应有的功能。
(三)大部分物业单位消防安全管理职责不明
物业管理公司作为市场经济条件下的产物，其最终目标是服务于与业主的各项合同约定，也就是说，其只对合同约定的内容负责。而目前普遍情况是物业管理单位在与业主的交接过程中有很多单位和业主对消防设施的管理没有明细的合同约定，致使物业公司对消防设施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明确，而大部分业主特别是住宅小区业主也基本不关心除电梯运行及环境卫生等以外的公共设施的管理，导致部分消防设施不能时刻处于工作状态，或有故障而不能及时得到恢复，影响了设施的工作效能；
(四)物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理
部分业主往往只注重自己居住、工作场所的小环境，而缺少对建筑、小区整体安全的考虑，借着装修之名，肆意扩大装修面积，擅自改变建筑物使用性质，擅自增加夹层扩大防火分区，改变建筑结构、楼梯形式，封堵排烟口、强占圈围疏散走道等，而物业单位为追求经济利益，害怕得罪业主，未尽到劝阻和管理责任，在本单位无力解决的情况下未及时与相关职能部门沟通，妥善处理相关时宜，而只是认为我不是执法部门根本管不了这些事情，从而放任发展，增加建筑的火灾危险性和火灾负荷，造成了大量的“先天性”的火灾隐患；
(五)物业管理单位准入缺少消防必要条件
物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。虽然建设房管部门在核发资质证书时对物业管理公司拥有的技术人员数量上有明确要求，但没有规定消防专业技术人员的数量。加上目前很多建筑特别是非住宅小区高层建筑的物业管理企业基本上是从房地产开发企业派生出来，虽具有独立的法人资格，但依附受制于房地产开发商，建设和管理不分的体制严重制约了物业管理单位的工作开展；
(六)消防设施日常维修资金得不到有效保障
由于业主多且分散，在公共场地的使用、车辆的停放、物业公司的服务质量等方面业主与物业之间很容易引起矛盾，造成双方产生不信任和纠纷的情形，加上传统的“主仆”观念影响，物业管理处于被动弱势地位，导致物业管理费用不能及时收取。同时现有法律对建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的规定，要求维修基金的使用由售房单位或受托的物业管理企业作为实施单位，提出年度使用计划及分项目维修经费预算报告书，经业主委员会审核，房地产行政管理部门审批后方可将维修基金分批拨付实施单位，其操作程序复杂，很少有物业单位有决心和耐心去申请和使用这笔经费，致使包括消防设施在内的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未纳入委托管理的正常范畴
在日常的监督执法过程中，笔者遇到这样的情况，由于与业主之间存在尖锐的矛盾，有些物业管理单位未通过任何移交手续擅自撤离小区，致使小区的日常管理全面瘫痪，而小区的业主委员会随即聘请了新的物业单位进行日常管理。而消防部门进入该小区进行监督抽查时，往往注重对物业管理单位的管理与监督，但由于原物业单位未将建筑主体的审验情况及消防设施的相关维护资料移交给业主委员会，而业主委员会也没有把消防安全管理纳入委托物业单位管理范围，则新物业管理单位就不应承担相应的法律责任，而消防部门只能把责任落实到业主委员会。但业主委员会是由所有业主选举产生的非法人临时组织，不具备法律责任承担能力，这就极大地增加了小区火灾隐患的整改难度，大大加大了消防部门的工作量。
二、解决当前物业管理中消防安全职责不落实问题的对策
(一)进一步明确和完善相关法律规定
政府相关部门应根据目前物业管理的现状，加紧制定完善相关法律法规，进一步明确业主委员会的职责，完善组织机构，确保业主委员会人员的相对稳定。规范业主、业主委员会与物业管理单位之间处置问题的程序，明确合同约定中消防安全管理的具体内容，规定每幢建筑(或小区)聘请物业管理公司应通过竞标形式进行，严禁单产权多使用建筑或多产权建筑开发公司委托下属物业管理单位管理。把建筑消防设施的委托管理作为业主聘请物业公司管理的先决条件，确保消防设施有人管理，明确物业管理单位的接管时间并完善建筑消防设施移交的手续；
(二)提高物业公司的准入门槛
建设房管部门在核发资质证书时，应明确规定物业管理单位必须配备一定数量的消防专业技术人员，并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。同时要建章立制，制定消防部门与建设房管等部门之间的信息通报制度，及时掌握物业管理单位的相关信息，把物业公司拥有消防专业人员的数量、消防管理能力的强弱及履行消防安全职责情况纳入物业管理单位资质申领、等级评定的范畴，提高物业管理单位消防安全意识和管理水平；
(三)加强对物业公司消防工作的指导
区级政府应将街道、社区范围内的物管单位纳入街道、社区及公安派出所的考核管理范围，定期保量的对辖区内居民住宅区的管理单位进行消防监督检查，把加强对物业公司的管理作为今后消防管理的一项经常性工作，并把物业管理单位纳入日常监督管理的视线，把规范物业管理单位履行消防安全职责作为加强各类建筑、小区消防工作的基础内容，同时，物业单位要主动地与街道、社区及公安派出所建立联动机制，一旦发现小区内出现违章违法行为，物业单位应及时报告街道、社区及公安派出所，切实将一些隐患扼杀在襁褓之中。同时，相关职能部门也要加大执法力度，对存在火灾隐患久拖未改的物管单位及个人应依法严肃处理，从严处罚；
(四)加大消防教育培训力度
切实加强对物管单位负责人及相关管理人员进行消防安全培训。街道安全办要具体抓好摸底、统计汇总工作，督促落实，防止漏报漏训。通过培训，使物业管理人员增强消防安全观念，切实学懂学透《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律、法规，进一步明确各项消防安全职责，树立起消防安全责任主体意识。管理人员要做到会报警、会组织人员疏散、会组织扑救初起火灾。力争使物管单位消防管理工作水平、岗位人员素质有所提高。
(五)规范对公共维修基金的管理
《物业管理条例》已明确了维修基金制度相应的法律地位，其使用是否公平、合理，将直接影响到每一名业主的切身利益。因此，必须完善规范维修基金的使用管理，尤其应明确公共部分具体设施设备相对应的维修基金使用原则、程序等，建立物业单位主要负责人为消防安全责任人的防火组织，定期召开消防工作会议，切实解决火灾隐患、经费等问题，对于需要动用房管部门的专项修理基金，街道、社区及公安派出所应帮助物业单位协调各业主，或者物业单位以粘贴公告的形式告知各业主，以便尽快地启动维修基金，以保证火灾隐患能得到及时、有效的整改。总之，物业管理单位消防安全责任的落实牵系于千家万户的平安幸福，是消防工作的重要组成部分。只有政府、职能部门密切配合、协作，共同努力，物业管理单位充分认清火灾形势和火灾危害，认真履行消防安全职责和义务，努力为居民的安居乐业和城市的经济发展提供坚实的消防安全保证，才能营造居民小区良好的消防安全环境，共同为构建和谐社会作出应有的贡献。