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住宅物业工程管理方案 篇1
第一条 为贯彻落实国务院和省政府有关加强城市住房保障的要求，进一步加快保障性安居工程建设进度，根据财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部(关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知)(财综(XX)95号)、(省中央补助公共租赁住房专项资金管理实施细则)(财综(XX)115号)、(省中央补助城市棚户区改造专项资金管理实施细则)(财综(XX)112号)等文件精神，为规范资金管理，特制定本办法。
第二条 本办法所称保障性安居工程是指廉租住房、公共租赁住房、城市旧住宅区(危旧房)改造、农村危房改造等。
第三条 保障性安居工程资金的来源。
1．一般预算安排的资金；
2．从土地出让收入中计提的廉租住房保障资金；
3．从住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金；
4．出租保障性住房及配套设施取得的租金收入；
5．上级财政部门下达的专项用于保障性安居工程的补助资金；
6．其他渠道筹集的资金。
第四条 保障性安居工程资金的使用范围。
1．用于购建、改建、租赁廉租住房支出及发放租赁补贴支出；
2．用于公共租赁住房保障方面的支出；
3．用于城市旧住宅区(危旧房)改造方面的支出；
4．用于农村危房改造方面的支出；
5．除上述项目以外其他用于保障性住房方面的支出。
第五条 切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让收入中计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，各承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。
第六条 按照(住房公积金管理条例)(国务院令第350号)的规定，住房公积金的增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用后，作为建设廉租住房的补充资金。在完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。
第七条 充分调动市场主体和社会机构投资购买、新建、改建、租赁和运营公共租赁住房的积极性，降低社会资金投资公共租赁住房的融资成本，采取贴息方式，支持市场主体和社会机构从商业银行融资用于发展公共租赁住房。公共租赁住房贷款贴息幅度、年限等按照省规定。
第八条 政府投资建设的廉租住房和公共租赁住房租金实行“收支两条线”管理。政府投资建设的廉租住房和公共租赁住房取得的租金收入、拆迁补偿等收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还廉租住房和公共租赁住房贷款，以及廉租住房和公共租赁住房的维护、管理、投资补助等支出。
第九条 保障性安居工程资金按照“专项管理、分帐核算、专款专用、跟踪问效”的要求，项目承担单位应加强资金管理，确保资金安全、规范、有效使用，不得用于管理部门的经费开支。
第十条 廉租住房保障资金专项用于购买、新建、改建、租赁廉租住房和发放租赁补贴，在完成此任务前提下，可用于公共租赁住房的购买、新建、改建、租赁，贷款贴息和发放租赁补贴。
第十一条 公共租赁住房补助资金专项用于购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息和发放租赁补贴。
第十二条 城市旧住宅区(危旧房)改造补助资金专项用于补助政府主导的城市旧住宅区(危旧房)改造项目，包括拆迁、安置、建设以及相关的基础设施建设等开支，不得用于城市旧住宅区(危旧房)改造中回迁安置以外的住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施的建设支出。
第十三条 上级财政部门下达的保障性安居工程补助资金，应当严格按文件规定用途使用。
第十四条 对因工作不力、管理不善造成国有资产流失以及出现截留、挪用、挤占专项资金等行为的，将按照规定追究有关人员的责任，并按有关法律法规进行查处。
第十五条 本办法自印发之日起实施。
住宅物业工程管理方案 篇2
编 制 人：XXXXXXXXXXXXXXXXX
日 期：xx/xx/xx
第一章 工程概况及项目总平面图
1-1：项目概况
①、该项目位于天津市南开区红旗南路229号
②、住宅项目：共五幢，均为20层，框架结构，面积约4.8万平方米。
1-2：项目总平面图
1-3：项目工程管理的特点和难点
①要求达到市优质工程和省文明工地要求
②施工质量要求高,管理难度大.
③一次性开工面积较大,工程量较多.
④本工程工期较紧.
第二章 项目的组织架构与岗位职责
2-1：整个项目开发过程中各单位的组织构架及职责
2-2：项目中心组织构架及岗位职责
2-2-1 项目中心组织构架
项目采用总承包的管理模式，组建总承包项目部，将工程划分为几个部分，分包给具有实力的专业公司施工，总包项目部负责组织、协调、控制、监督、验收。
组织机构采用了直线职能式的组织机构形式，以利于明确职责、强化管理、便于协调，指令明确。
2-2-2 项目中心工作职责及岗位职责
1、部门经理
①、组织带领公司工程技术管理人员对开发项目编制《工程管理策划书》以及工程建造技术标准化工作，确保产品建造过程的品质管理
②、组织落实工程管理策划要求，对项目进度、质量、成本进行实质性管理，并报送月度管理动态报告
③、督办项目部在整个施工过程的各种证照、批文办理，确保项目按期施工、竣工验收
④、审核开发项目《工程管理月报》，及时掌握各项目进度、质量、投资执行状况，并上报月度公司例会
⑤、定期检查、指导、监督项目部的工程管理工作，发现重大偏差进行及时的纠偏处理和跟踪督办，控制现场签证及其他无效成本的发生
⑥、参与工程类供应商、承包商的日常管理和履约评审管理
⑦、组织入住前的工程大检查，对质量缺陷和隐患进行指导整改，确保交楼的顺利
⑧、负责拟定本部门团队的人员招聘计划并进行入职把关，人员资质认证、培训及日常管理工作
⑨、负责本部门各岗位绩效指标确定和绩效考核管理工作
⑩、负责本部门员工的职业生涯规划和团队组织建设工作
2、项目工程师
①、协调安排各专业工程师进行工程管理策划及工程建造技术标准化工作，确保产品建造过程的品质管理
②、负责建立并动态修订、完善公司的工程管理规范、工程验收标准等，规范和提高公司整体的工程管理水平
③、定期检查、指导、监督项目部的技术管理工作
④、参与工程类、材料及设备类的招投标工作，负责编制招标文件中技术标书和合同技术条款
⑤、审查开发项目重要的施工方案、协助解决技术难题、提供技术和专业支持
⑥、按照部门绩效指标完成绩效要求工作
⑦、完成领导交办的工作
3、工程管理人员
①、《工程管理策划书》中技术细节的撰写及工程建造技术标准化工作
②、负责建立并动态修订、完善公司的工程管理规范、工程建造标准、工程验收标准等
③、定期检查、指导、监督项目部的技术管理工作
④、参与工程类、材料及设备类的招投标工作，负责编制招标文件中技术标书和合同技术条款
⑤、审查开发项目重要的施工方案、协助解决技术难题、提供技术和专业支持
⑥、协助项目部“后九通”政府手续的办理以及政府、施工单位的协调工作
⑦、进行入住前的工程大检查，对质量缺陷和隐患进行指导整改，确保交楼的顺利
⑧、按照部门绩效指标完成绩效要求的工作
⑨、完成领导交办的工作
4、工程内业
①、收集、整理、登记、保管好各项目全工程中办理的文件和相关手续
②、做好公司与施工方在各项工程中所有签字文件的收发存档工作
③、负责各项工程所有工程图纸资料的整理、保管和归档工作
④、负责收集和保管好各项工程中所有核定单、工作函、通知、会议纪要等文件资料
⑤、工程竣工后，及时办好工程档案的装订、移交工作，确保工程及时顺利完成建设工程综合验收工作
⑥、协助部门领导做好质量管理体系、部门流程体系运转的相关工作
⑦、按照部门绩效指标完成绩效要求工作
⑧、完成领导交办的工作
2-3：监理单位及总承包单位的架构及其他
2-3-1 监理组织架构图
项目部督促监理单位及时提交监理组织构架，监理规划和监理实施细则，并认真审核。
2-3-2 总包组织架构
项目部督促总包单位及时提交总包组织构架，总包规划和总包实施细则，并认真审核。
第三章 项目的范围划分
3-1：项目总平面图
3-2：总承包商施工范围划分
住宅物业工程管理方案 篇3
一、编制说明
为保证塔吊能在一个安全的环境下正常工作和顺利完成各楼的施工任务，现根据塔吊使用环境安全有关要求及有关对施工区域内高压电线防护措施要求，特制定此高压线防护专项施工方案。本工程高层部位塔吊吊臂距离高压线不满足安全距离，按照电业局的要求，必须搭设必要的防护设施，以确保安全施工。要求防护架搭设高度超过上部高压线不小于2m。防护架应牢固、稳定，具有一定的抗风和抗倾覆能力。
二、编制依据
1、施工现场实地勘察；
2、《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ46-2015）；
3、国家相关规范规定。
4、《建筑施工扣件式钢管防护架安全技术规范》JGJ130-2011
5、国家现行的技术政策及标准、安全操作规程及安全验收规范。
三、工程概况及现场概况
1、工程概况
工程名称：远大雍景台二期住宅工程
工程地址：六安市皋城东路和正阳路之间
建设单位：六安远大房地产开发有限公司
设计单位：上海尧舜建筑设计有限公司
监理单位：安徽同方工程咨询有限公司
施工单位：安徽皖西建筑安装有限公司
2、现场概况
在13#楼北侧距离16米有10KV高压线通过，防护长度约58米，现场施工中设4台塔吊，其中13#楼1台塔吊因塔吊距高压线距离小于塔吊大臂长度，架空高压线在塔吊回转半径内，根据《施工现场临时用电安全技术规范》的要求，必须采用安全保护措施。（见平面布置图）
四、防护方法
因施工所用的塔吊均需要360度回转，所以现场13#楼北侧塔吊覆盖范围与高压线重合区域搭设单侧防护栏。防护架下部沿着高压线方向先采用Φ48x3.5的建筑钢管搭设高度8米、宽度1.5米的排架与生活区防护排架连接，然后上部采用绝缘材料毛竹搭设防护架。搭设参数为：立杆纵向间距为1.5米。水平杆步距为1.8米，第一步扫地杆距地0.3米。防护架搭设高度超过上部高压线不小于2.0米，水平距离高压线不小于2米，高压线下1.5米和高压线上部分用竹笆满挂。同时在高压线保护架上设警示牌，警示牌上写：“高压线危险”，防护架顶部挂彩旗。
五、防护架施工技术要求
1、钢管防护架技术要求
1.防护架采用Φ48x3.5钢管搭设，纵距1.5米；步距1.8m。
2.立柱构造要求：
（1）立柱接头必须采用对接扣件对接；
（2）立柱对接扣件应交错布置，相邻立柱接头在高度方向错开的距离不应小于500mm；各接头中心距主节点的距离不应大于步距的1/3。
3.纵向水平杆构造要求：
（1）宜设置在横向水平杆之上，并以直角扣件扣紧在横向水平杆上。
（2）长度一般不宜小于3跨，宜采用6m管。
（3）宜采用对接扣件连接，接头应交错布置，不应设在同步同跨内，相邻接头水平距离不应小于500mm，并应避免设在纵向水平杆的跨中。端部扣件盖板边缘至杆端的距离不应小于100mm。
4.横向水平杆的构造要求：
（1）横向水平杆采用直角扣件固定在立柱上，端部伸出立柱不少于100mm。
（2）宜采用对接扣件连接，接头应交错布置，不应设在同步同跨内，相邻接头水平距离不应小于500mm，并应避免设在跨中。端部扣件盖板边缘至杆端的距离不应小于100mm。
5.剪刀撑与支撑的构造要求：
（1）防护架沿纵向布置剪刀撑，自下而上连续设置，共设置3道。
（2）每道剪刀撑跨越立杆的根数宜在5—7根之间，角度为45~60度。
（3）剪刀撑斜杆的接头必须采用搭接，搭接要求跟以上构造要求同。
6.防护架拆除要点：
（1）划出工作区域，禁止行人进入。
（2）严格遵守拆除顺序，由上而下；后搭先拆，先搭后拆。
（3）统一指挥，上下呼应，动作协调，当解开与另一个人有关的结扣时，应先告知对方以防坠落。
（4）材料工具要传递而下，不得随意抛扔。
2、毛竹防护架技术要求
1、毛竹搭设材料：
(1)根据现场实际情况，用毛竹搭设防护架，其中毛毛竹小头直径不小于35mm，大头直径不大于100mm，长度不小于6m。毛毛竹不得腐朽，表面不见虫眼。
(2)离高压线4米以下部位采用篾丝或布条绑扎，其余高度范围采用12#脚手专用铁丝，镀锌铁丝使用时不允许用火烧，次品和锈蚀严重的镀锌铁丝不得使用。
2、搭设尺寸要求：
（1）防护架总长按现场内高压线长度确定，立杆纵向间距为1.5米0.9米。水平杆步距为1.8米，第一步扫地杆距地0.3米。
（2）防护架每隔3跨设抛撑一根，抛撑必须牢固连接。同时遇电杆处防护架与电杆进行连接，以增墙防护架的稳定性。
（3）防护架应牢固稳定具有抗风能力。
3、参照标准：
（3）《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ46-2015）第4.1.4条、4.1.6条。
3、防护架搭设程序
场地平整（基坑边缘围护桩位置需按围护设计要求进行硬化）→确定立杆位置→铺设垫板→竖立杆→绑水平杆→绑抛撑、斜撑、剪刀撑等→设置连电杆点→安装警示标志。
1.扫地杆：在立杆底部离地30cm处绑扫地杆。
2.竖立杆：先竖两端头的立杆，再立中间立杆。立杆竖好后，应纵成行，横成方，杆身垂直。立杆弯曲时，其弯曲面应顺纵向方向，既不能朝高压线面也不能背高压线面，以保证大横杆能与立杆接触良好。
3.绑大横杆：防护架两端大横杆的大头应朝外。绑扎第一步架的大横杆时，应检查立杆是否埋正、埋牢。同一步架的大横杆大头朝向应一致，上下相邻两步架的大横杆大头朝向应相反，以增强防护架的整体稳定。
4.绑小横杆：小横杆绑在立杆上，相邻的两根小横杆的大小头应相反放置。上下相邻的两排小横杆应绑在立杆的不同侧面。小横杆伸出立杆部分长度不得小于300mm。
5.绑斜撑、剪刀撑、抛撑：防护架搭设至三步以上时，即应绑设抛撑、斜撑、剪刀撑。
6.设置连电杆点：防护架高度超过7m时，随搭设防护架随设置连电杆点。
7、安装警示标志：在架体上方每隔二十米左右悬挂警示标语。所有警示标志必须安装牢固。
六、毛竹架绑扎方法及搭设标准
(1)、毛竹架绑扎方法
1、直交：毛竹垂直相交，如立杆与大横杆相交处，立杆与小横杆相交处应采用平插十字扣或斜插十字扣的绑扎方法。平插十字扣绑扎方法的绳扣不易松动，横杆沉降量小，效果较好。绑扎时铁丝既要扭紧，使毛竹不松动，又不要扭紧过度，使铁丝绞段或受伤。
2、斜交：毛竹倾斜相交，如立杆与斜撑相交处，立杆与剪刀撑相交处，大横杆与斜撑相交处，应采用斜十字扣的绑扎方法。斜十字扣用的铁丝两个单头必须从毛竹交角最小处插进，才易扭紧，保持毛竹不松动。
3、毛竹接长：毛竹接长采用顺扣绑扎法，接头长度不少于1.5m,绑扣不少于3各，两端及中间各1个，扣的间距不大于0.75m。接长处必须防止弯折扣松动，以免影响防护架的整体稳定和使局部受力状况恶化。
(2)、毛竹架搭设标准
1.立杆：立杆应大头朝下，上下垂直，立杆杆身垂直偏差不得超过架高的1/1000，且不得大于100mm。不得向外偏斜。最后一根立杆应大头朝上，为使立杆顶端齐平，可将高出的立杆向下错动。立杆必须按规定进行接长，相邻立杆的接头至少应错开一步架，接头的搭接长度应跨两层大横杆，且不得小于1.5m。为使接长后的立杆位于同一平面内，上下立杆的接头应沿纵向错开。
2．大横杆：大横杆绑扎在立杆内侧，沿纵向平放。大横杆必须按规定进行接长，接头应置于立杆处，大头伸出立杆200~300mm,并使小头压在大头上，搭接长度不小于1.5m。接头位置，上下相邻大横杆的接头应错开一个立杆。
3.小横杆：小横杆绑扎在大横杆上，大头朝里。伸出大横杆的长度不得小于200mm。小横杆应等距离均匀布置，不得抽拆。
4.斜撑：斜撑设置在防护架的外侧，与地面不小于45度角倾斜。齐底端埋入土中，底脚距立杆纵距一致。
5.剪刀撑：剪刀撑设置在防护架外侧，是与地面成45~60度角的交叉杆件。从下至上与防护架其它杆件同步搭设，杆件的端部应交于立杆与大横杆的结点处，并与立杆和大横杆绑牢。剪刀撑本身与立杆、大横杆相交处应绑牢。
6.抛撑：抛撑与地面成45~60度角。防护架搭设到3步架高时，全高不大于7m，应每隔5米设置一根抛撑。其底脚应埋入土中。
七、施工安全措施
1、严禁使用不符合要求的材料搭设。钢竹架体分界严格按方案执行，毛竹架应向下伸一步落脚在钢管脚手架的横杆上，并且绑扎成一体（至少3道）。
2、搭、拆防护架时应划分作业区，周围设围栏式竖立警戒标志，地面设有专人指挥，严禁非作业人员入内。搭拆高空作业人员必须戴好安全帽系好安全带，扎裹脚脚、穿软底鞋。
3、拆除顺序应遵循由上而下，先搭后拆，后搭先拆的原则，即先拆栏杆、脚手板、剪刀撑、斜撑，后拆小横杆、大横杆、立杆等，并按一步一清的原则依次进行，严禁上下同时进行拆除作业。
4、拆立杆时，应先抱位立杆再拆最后两个扣，拆除大横杆、斜撑、剪刀撑时，应先拆中间扣，然后托住中间，再角端头扣。
5、拆除时要统一指挥，上下呼应，动作协调，当解开与另一个人有关的结扣时应先通知对方，以防坠落。
6、搭拆防护架时要采取隔离措施，严禁架杆接触电线。
7、拆下的材料应从上传递下来，不得随意抛扔，拆下的扣件要集中堆放。
8、拆架不得中途换人，如必须换人时，应将拆除情况进行详细交底方可离开。
9、严禁工地施工人员随便拆动防护架杆件及脚手片。
10、五级及五级以上大风、零、雨、雪天应停止工作。
11、制定定期检查制度，安全员每半个月检查一次，发现情况及时整改。
八、安全技术措施
1、钢管脚手架搭设完成后间隔30米设置一处接地点。
2、对各班组进行安全用电教育，特别电工、塔吊驾驶员除必要的安全交底、教育外；针对场内的高压线、变压器的使用安全，要求每日交接班检查，任何人员未经许可不得入内。
3、项目部把高压线、变压器立为重大危险源，针对重大危险源制定专职安全员每日巡检，项目部周检制度。
4、防护架搭设前必须根据规范规定和施工方案，制定防护架的安全技术措施。
5、为防止塔吊臂碰撞防护架，每周对塔吊指挥、司机进行教育交底。
6、塔吊指挥员对所有在高压线附近材料等吊运时必须蹲点指挥。
7、防护架通长方向立杆要拉线整直成一条直线。
九、防护架体检查
（一）、防护架搭设和使用前的检查
1.防护架搭设至三步架高时，应按设计要求检验，符合后，继续向上搭设。至要求高度，并由工地技术负责人和安全员会同搭设班组按规定项目和要求进行检验，检查合格后办理交接验收手续方准许交付使用。
2.检验要求如下：
（1）整体防护架必须保持垂直、稳定，不得向外倾斜。
（2）防护架与电杆的拉结点及剪刀撑必须牢固，间距符合设计规定。
（3）毛竹、镀锌铁丝的规格尺寸和材质必须符合规定。
（4）立杆、斜杆底部应有垫块。填土要夯实，不得有松动现象，并应高出周围的地面。
（5）各杆件的间距及倾斜角度应符合规定。
（6）镀锌铁丝绑扎应符合规定，且不允许一扣绑扎三根杆件。
（二）防护架使用期间的检查
1．防护架使用期间必须设专人经常检查。
2．检查项目如下：
（1）防护架有否出现倾斜或变形。
（2）绑扎点镀锌铁丝有否出现松脱和断裂。
（3）立杆有否出现沉陷和悬空。检查后不合格部位必须及时修复或更换，符合规范规定后，方准许继续使用。
（三）、防护架在特殊情况下的检查暂停工程复工，大雨、大雪及冰雪融化后的工程，必须重新对防护架进行详细的'检查，符合要求后，方准许继续使用。
（四）、管理
1.材料部门购进的防护架毛竹规格和材质应符合规范规定，不得采购等外材或残次品作为防护架的部件使用。
2.施工过程中，未经技术负责人批准，不得随意抽拆防护架上的杆件，并应及时清除防护架上的垃圾和冰雪等杂物。
3.毛竹应按规定分别堆放，四周应设置消防器材，如灭火器、消防水桶等备用。
十、防护架拆除
1、架子使用完毕后应由专业架子工拆除防护架。
2、防护架拆除时，作业区及进出口处必须设置警戒标志，派专人指挥，严禁非作业人员进入。
3、拆除的杆件应自上而下传递或利用滑轮和绳索运送，不得从架子上向下随便抛落。
4、竹防护架拆除的要求
1）防护架拆除必须严格遵守自上而下按顺序进行，后绑的先拆，先绑的后拆。拆除顺序如下，安全网→剪刀撑→小横杆→大横杆→立杆等。严禁上下同时进行拆除作业，严禁采用推倒或拉倒的方法进行拆除。
2）拆除杆件时的注意事项如下：
立杆：先抱住立杆再解开最后两个绑扎扣。
大横杆：剪刀撑、斜撑：先拆中间绑扎扣，托住中间再解开两头的绑扎扣。
抛撑：先用临时支撑加固后，才允许拆除抛撑。
剪刀撑、斜撑及连接点只能在拆除层上拆除、不得一次全部拆掉。
十一、防护架搭设注意事项
1、垫板、底座应准确地放在定位线上，垫板必须铺放平稳，不得悬空。
2、搭设立柱时，外径不同的钢管严禁混用，相邻立柱的对接扣件不得在同一高度内，错开距离应符合构造要求。
3、开始搭设立柱时，应每隔6跨设置一根抛撑，直至连墙件安装稳定后，方可根据情况拆除。
4、当搭至有连墙件的构造层时，搭设完该处的立柱、纵向水平杆、横向水平杆后，应立即设置连墙件。
5、封闭行防护架的同一步纵向水平杆必须四周交圈，用直角扣件与内、外角柱固定。
6、双排防护架的横向水平杆靠墙一端至墙装饰面的距离不应大于100mm。
7、当防护架操作层高出连墙件两步时，应采取临时稳定措施，直到连墙件搭设完后方可拆除。
8、剪刀撑、横向支撑应随立柱、纵横向水平杆等同步搭设，剪刀撑、横向支撑等扣件的中心线距主节点的距离不应大于150mm。
9、对接扣件的开口应朝上或朝内。各杆件端头伸出扣件盖板边缘的长度不应小于100mm。
10、铺设脚手板时，应满铺、铺稳，靠墙一侧立墙面距离不应大于150mm。脚手板的探头应采用直径3.2mm的镀锌钢丝固定在支承杆上，在拐角、斜道平口处的脚手板，应与横向水平杆可靠连接，以放置滑动。
防护架搭设完毕后，必须经有关部门验收后，方可投入使用。
住宅物业工程管理方案 篇4
xx工业园xx二期还建工程项目，是xx山区政府抚贫安居工程；是xx集团公司2011年新启动的重点拓展工程项目——是定点创“双杯”、争夺“xx杯”、“xx杯”重点项目。据此；项目部制订如下管理方案：
一、正确认识和理解本工程的重要性和影响程度，全面跟踪管理安全、生产、质量、进度；从现场布置到整个项目完工制定完整的施工方案和全面管理规章制度，技术指标，编制交叉施工、流水作业网络图。
二、实行周一、周末例会制度（各施工队长必须到会）：每周一招集各施工队长、所属班组长、技术骨干、项目所属管理人员进行一周工作计划的布置，安排落实到班组；周末组织上述人员进行全面捡查验收；发现问题，及时整改；每天进行巡查（安全帽、安全带、脚手架、“五保四口一临边”）；不留隐患。
三、完善管理机制：制定所属管理人员（包括技术骨干、特殊工种）职责；（定期培训技术骨干，每月考评），监督执行；力求各尽职守，各负其责；出现问题，严罚严惩；绝不留情。
四、严格工程资料的编制与完善：作到与工程进度跟进，根据工程规范的要求编制完整无缺的资料，切实达到工程验收的资料标准（上交、存档）。
五、落实材料管理：“三材”必须从指定厂家采购，附带生产合格证书；进场验收合格，报验后方可使用；其它材料必须经甲方、监理、项目主管认可方可使用。
六、后勤保障体系：建立完善的后勤保障机制；严格后勤管理制度；使后勤服务于施工（作到饭、菜、茶、水供大于求）；确保一线施工作业人员的生产、生活、休养、作息环境不受影响。
上述方案是项目部的明文管理规定（公司有关工程项目部管理规定与制度并列施行）；其它细节问题与注意事项；将在每天的班前会现场布置；并且在班后验收点评会中进行逐一述评。
住宅物业工程管理方案 篇5
根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。
一、了解小区楼盘的基本概况如服务合同资料、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。
二、服务处组织框架根据现场查看的状况和服务标准及思考管理成本的状况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。
三、准备接管验收楼盘的工作包括
内业资料的移交工作:
1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。
2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。
3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。
小区房屋主体的接管验收:
1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。
2、户内的验收。
3、园林绿化的验收。
4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。
5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。
6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。
工程接管验收流程：
1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。
2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。
3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。
4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。
5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。
6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》
四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区持续良好的外观形象迎接新业主的入住。
五、做好迎接新业主的准备工作
现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。
入住程序：
1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门能够通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。
2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。
3、服务接待人员介绍小区管理服务状况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》等文件。根据实际需要填写表格。
4、服务处接待人员向业主发放入住文件并请业户签收。入住文件包：入住须知业主手册住宅使用公约装修管理协议。根据实际需要发放文件。
5、服务处接待人员陪同业主验房，抄水、电表底数，业主验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。
6、将《入住通知书》、业主身份证复印件、《住宅使用公约》、《装修管理协议》、《房屋验收单》、《入住资料签收表》等文件放入业主档案袋，进行归档。
7、整理在验收过程中，业主提出的相关问题，分类整理归档，并送至施工单位和开发商，进行整改。
8、整改后，通知业主前来进行验收查看。并在相关表格进行确认签字。
六、二次装修管理阶段
1、业主向服务处提出装修，应当携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各服务处填写《住宅装修表》与《施工人员登记表》。
2、服务处接待人员向业主和施工队介绍小区管理规定。例如装修时间、土头堆放点等。
3、服务处在理解装修申请后，经服务处管理人员和工程人员审批合格后，方可施工。
4、在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到服务处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。装修完后能够退款。
5、现场跟踪：管理人员务必每一天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工状况并做好记录，必要时请工程人员同往。维序人员及管理人员应当每日对小区公共部份进行检查。
6、装修完毕后，经服务处管理人员及工程人员验收后，在装修申请表上填写装修验收状况并签名。
7、在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写《违规整改通知单》、现场拍照等，以备留用与归档。
8、违章处理办法，对违反装修规定者将依有关条例采取如下措施：
9、告知、规劝、责令停工整改、上报相关执法部门。
10、对于材料进出、施工人员办证、施工工具管理、土头垃圾的管理。业主的装修材料搬运出小区时，务必由业主亲自到服务处办理物品放行条，签字认可，否则任何人一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续务必由业主或施工负责人来服务处办理，其它人不得办理。进入的材料务必在两天运往业主家中，不得在小区公共部份堆放过长。土头垃圾应当定点堆放，如果有地下室应当将土头运往地下室堆放。土头垃圾应当每日进行清运。
11、服务处经理每月不定期抽查10次装修管理状况。
七、入住后的管理阶段
服务处追求的目标：
1、房屋建筑的完好率到达98％以上；
2、报修及时率到达100％；
3、清洁管理无盲点；
4、设备设施完好率到达98％以上；
5、小区路灯完好率到达100％；
6、管理区域内不发生重大安全与火灾职责事故；
7、有效投诉处理率100％；
8、服务满意率达95％以上；
9、绿化完好率到达98％以上；
10、道路完好率到达98％；
11、各类管理人员岗前岗中培训100％；
12、全年无服务安全事故发生。
为到达以上目标，服务处将制定以下：
1、完善各项管理制度和管理规定。包括维序人员管理规定、车辆管理规定、机电设备管理规定等一系列管理制度和管理规定。
2、保洁施行外包监管制定。即服务处全体人员（含维序人员都有监管的权力）做到清洁环境卫生无死角，发现问题及时的机制。保洁人员应当要求统一装着。垃圾日产日清，定期进行卫生消杀工作。并根据现场制定保洁工作流程。（保洁日计划、周计划、月计划）二次供水水箱按规定清洗，水质贴合卫生要求。
3、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护、定期清除绿地杂草、杂物、定期预防花草、树木病虫害。
4、管理人员及机电工作人员要求持证上岗。并对服务处人员进行后续的相关培训，进一步提高全体人员的综合潜力和服务意识。规范礼貌用语等。
5、建立来电来访登记记录。要求如实完整填写，及时反馈给相关职责人，相关职责人调查后将处理状况及时反馈给来访来电人员。管理人员应当每一天下班前对来电来访资料进行查看，服务处经理每两天对来电来访进行检查，并每周进行统计，分析相关案例。对未能及时处理的事项应当建立相关的报告制度进行备案。
6、建立工程报修处理及时制度。房屋小修、零修、及时率100%，零修24小时内完成，急修但是夜。小修合格率达100%，水电维修不超过24小时、土建不超过3天。中修，持续房屋外观完好，无破坏立面。维修工程返修率不得超过1%。
7、管理人员应当每一天对自己所管理的片区进行检查包括（装修户、公共楼道卫生及公共设施的完全好性、绿化状况等），并记录相关状况。（严禁在公共绿地养鸡养鸭和种菜的行为）。一经发现要立即制止和劝导
8、小区实施封闭式管理，业主出入实施刷卡，外来人员进行身份证登记好方可进入。小区内车辆实施刷卡进入，外来车辆实行临时取票进入。非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。出租车（除特殊状况下）不得驶入小区。
9、维序人员实施24小时值班制度。定时和不定时相结合对小区进行巡逻检查，并进行记录。对进入小区的车辆进行引导停放
10、客户投诉的相关处理。区分有效投诉和无效投诉，反馈给相关职责人进行落实处理，并及时将相关状况反馈给业主。服务处应当对有效投诉进行防止类似状况在发生。
11、建立24小时值班制度。设立服务电话，理解业主对物业管理服务报修，求助，推荐、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。
12、建立各类突发事件应急预案。容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；
13、建立考核制度。对全体人员进行有效的考核。
14、社区文化活动。根据现场实际状况每年定期开展社区文化活动，宣传精神礼貌建设（能够宣传厦门市十不准备相关方面的资料和物业服务概念等资料）.
15、便民服务。便民服务活动是管理处体现业主至上、为业主服务的.宗旨的重要一环例如能够透过与有关部门联系，力争常年为业主、住户无偿代办电话、煤气开户、有线电视，代订报刊杂志、代发邮件、代请家教保姆等，职责部门为服务处。
16、每季度做好考核的准备工作及每年年底开展业主满意度调查。
住宅物业工程管理方案 篇6
为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小区公共配套设施，提升小区居住环境，规范物业管理活动，提高居民安居乐业的满意度，根据区政府关于加强住宅小区物业管理工作的有关要求，结合我街道实际，特制定本方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固礼貌城市建立成果，进一步促进礼貌社区与和谐宁南建设。
二、职职责务
（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系
按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作。
1.街道物业管理办公室职责
（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。
（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。
（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿带给物业基本服务。
（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。
（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。
2.社区居委会职责
（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。
（2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出推荐和意见。
（3）配合街道办事处建立辖区物业管理职责体系，并融入到社区综合管理当中。
（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
3.物业管理服务中心职责
（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。
（2）理解业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，为业主、使用人带给优质服务。
（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。
（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。
（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。
（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。
（7）每一天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。
（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，持续出入口畅通。
（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。
（二）完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化
1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管；加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准；对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审带给基本意见；参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。
2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管职责，及时将各级有关检查考评状况向物管公司及其行政主管部门进行通报，构成齐抓共管的合力。
3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿带给基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。
4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设必须比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。
（三）加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展
一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，构成良性循环。二是用心争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、带给支持。三是鼓励具有必须实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。
三、组织领导
领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。
四、机构设置
为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。
1.街道物业管理矛盾投诉调解站
站长：储德顺
成员：陶芸
2.街道物业管理应急维修服务站
站长：丁勇
成员：加盟企业
3.街道物业管理服务中心
常务主任：谢洪
成员：袁洋王子成孙桂勇杨日富
徐长祥周明福陈杰丁勇
孙子明陶芸徐雅珍干程
4.社区物业管理监督小组
各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责；二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
五、实施步骤
1.制定方案阶段（6月12日前）
（1）调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等状况。
（2）外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。
（3）落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。
2.宣传发动阶段（6月20日前）
（1）召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。
（2）透过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区用心分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，用心协助物管公司开展工作。
3.全面实施阶段（6月21日—6月30日）
“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。
六、工作要求
1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进礼貌城市建立的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要好处，强化职责意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。
2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的好处、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，用心引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。
3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的职责体系，抽出精干力量落实社区职责及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。
4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，个性对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务资料。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。