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住宅调研报告 篇1
近些年来我院在审理地产案件中，不断遇到村委会利用集体土地建住宅楼卖给本村以外的村民和城市居居而产生的房屋买卖纠纷案件，这类案件具有涉及面大、人数众多、法律规定不甚明确的特点，还涉及小城镇建设的政策导向与有关法律规定的冲突问题。因此，如何正确把握法律与政策的关系，维护好本地区的社会稳定，妥善处理此类纠纷，需要认真探讨。
一、集体土地建住宅楼的背景及基本情况1993年国家六部委联合下发《关于加强小城镇建设的若干意见》，江苏省政府从1995年起，在全省范围内开展创新型小城镇活动，1996年3月28日南京市人民政府以宁政发（1996）69号文件下发南京市人民政府关于批转市建委《关于加强南京市村镇规划建设的实施意见》的通知。这一系列的文件规定了农村小城镇建设的规划、管理及实施的具体办法。在这样一种政策导向下，此项工作在乡镇集体土地上全面展开。例如原南京市大厂区的葛塘镇（该镇1996年被省政府评为示范新型小城镇）于1995年开始了此项工作，该镇下辖的邻近大厂城区的中山村、欣乐村、四周村、新村村先后搞起了住宅楼的兴建工程。截止到1999年底上述四村共在集体土地上建造住宅楼73幢，24万平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20卖给了本村村民，80卖给外地农民和城镇居居。这四个村在兴建住宅楼的过程中一般都办理了或补办了下列手续：1、原南京市大厂区计划经济委员会关于葛塘镇各中心村建设或贸易货栈工程建设的立项报告的批复；
2、原南京市大厂区土地管理局核发的或补发的“乡镇建设用地批准通知单”；
3、原南京市大厂区城乡建设局核发的“中心村住宅”或“贸易货栈”的红线图；
4、原南京市大厂区葛塘镇人民政府颁发的“江苏省村镇工程建设许可证”。四个村在出卖3000多套房屋的形式上都采用了与购房者签订“委托建房协议”的方式。“委托建房协议”的主要内容也都明确规定了村委会享有土地的所有权，购房者享有土地使用权和房屋的所有权。在本院所审理的此类房屋买卖纠纷案件中，所有建成的住宅楼也都经过了工程质量的验收，并领取了建筑管理部门颁发的质量合格证书。在审理此类案件过程中还发现，凡已付清房款的购房者，村委会均按协议的约定为其办理了“村镇房屋所有权证”。四个村的73幢住宅楼都与原大厂区的城区房屋或住宅小区毗邻，四个村住宅楼所占的非耕地也与原大厂区城区的国有土地接壤，住宅楼的配套建设、物业管理均已达到一定的水平。
二、纠纷的原因及解决此类纠纷的不同意见在我院近些年所受理的村集体土地住宅楼买卖纠纷案件中，原告均为村委会，至目前为止尚无一例购房者诉村委会的案件，作为原告的村委会的诉讼请求基本相同，都是要求购房者付清尚欠的购房余款，被告的抗辩理由也基本相同，主要是认为，原告无房地产开发经营的资格，“委托建房协议”无效，原告只能够为被告办理城市房屋所有权证书和国有土地使用权证书，被告即可付清余款。也有少数购房者并不主张委托建房协议无效，而以其他的理由（如房屋质量问题）相抗辩。这类案件的难点主要在如何认定“委托建房协议”的性质和效力。对此问题的认识意见分歧较大，主要有下列几种观点：
1、认为“委托建房协议”名为委托建房，实为房地产开发经营，而村委会不具有房地产开发经营的资格，集体土地亦禁止从事房地产开发经营，故应认定“委托建房协议”无效。
2、有条件的认可“委托建房协议”有效，即购房者是本村村民的，双方签订的“委托建房协议”有效，凡购房者是外地农民或城市居民的，“委托建房协议”无效。
3、应当认定“委托建房协议”合法有效，因为委托建房与房地开发有着本质的不同，不应将小城镇开发建设与城市房地产开发经营混为一谈。“委托建房协议”的产生有其政策背景即小城镇的开发建设，委托建房协议的效力如何确定，关键是看建房有无规划、有无立项、有无审批、有无许可，如果村委会履行有关的法定手续，取得了相应的权利就应当认定“委托建房协议”有效，本区法院审理的集体土地建住宅楼的案件中的村委会均办理了相应的手续，故应当认定协议有效。
三、对此类案件的处理情况及原因分析我院自20__年始受理集体土地建住宅楼的房屋买卖案，截止20__年6月底已审结20余件，结案方式大都采判决形式，判决结果均认定委托建房协议合法有效，限令购房者支付购房款，承担诉讼费用。其部分购房者不服判决上诉至南京市中级法院，上诉期间又因双方达成协议，购房者撤回上诉。目前已审结的20余件案件大部分均已得到执行。我院对此类案件的.焦点即“委托建房协议”的效力问题作有效认定的理由如下：
1、集体土地上所建的住宅楼均经政府有关部门的审批，且有关政府部门具有相应的职权，如大厂区土地管理局所批准的9.8亩非耕地用于中心村工程建设就符合《土地管理法》有关管理主体和职权的规定。
2、本区集体土地建设的住宅楼在审批的程序上符合国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定。
3、集体土地上的委托建房与城市房地产开发有着本质的不同。委托建房协议的形式与国家倡导的小城镇开发建设的政策有着密切的联系。小城镇的开发建设自应遵循一整套的法律、法规的规定，而不应套用《城市房地产管理法》的规定来调整小城镇的开发建设。
4、假若认定“委托建房协议”无效，将造成本辖区范围内社会秩序的极大混乱，也会造成社会财富的极大浪费。本院已审理的案件虽少，但是，这些案件的审理结果，对3000多套房屋的购房者有关集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定与否具有决定性的意义。如果认定委托建房协议无效将会影响众多购房者集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定，将可能引发大规模的诉讼，从而影响社会稳定，认定委托建房协议无效也必然造成社会财富的浪费。
5、购房者主张“委托建房协议”无效只是诉讼策略，并非真正的目的。审理此类案件中，还发现一部分被告主张“委托建房协议”无效的真正目的不是要退回房屋要回购房款，而是想通过主张“委托建房协议”无效来与村委会讨价还价。另外，主张“委托建房协议”无效的内在理由，是认为我国现行的土地管理法律、法规是限制集体土地使用权流转的，之所以限制集体土地使用权的流转，是因为如果允许集体土地使用权流转将会导致农村耕地的大量流失；导致农村廉价土地冲击城市房地产市场。对这种理由，我们认为限制土地使用权流转恰恰是造成农村耕地流失的一个重要原因。大家知道在1998年修订的土地管理法施行前，土地收益实际是由市、县政府享有，而市、县政府又拥有土地征用审批权，为获取更多的土地收益，一些市、县政府往往滥用审批权违法批地、乱占耕地、浪费土地的事实大量发生。1998年土地管理法确立了土地用途管理制度以后，我国已经具备了保护耕地的法律基础。如果土地用途制度得以有效实施，即使允许集体土地使用权流转也不会造成耕地的流失。本案的土地审批虽是发生在1998年以前，但土地的审批手续与1998年以后的土地用途管理制度的规定较吻合，审理此案应当考虑这一情况。还有放开集体土地使用权流转确有可能冲击城市房地产市场，使政府减少大量的土地收益，但是，从长远看允许集体土地使用权流转有利于国家和社会利益。农村集体土地如形成市场可以和城市土地市场并存竞争，有利于发挥城市、农村各自功能的优势。近年来越来越多的人赞成放开集体土地市场。梁慧星先生在《中国物权法草案建议稿》中就持此观点。但是我们阐述这些理论并不是要突破现行法律规定，而是认为在现行法律框架下，对于小城镇开发建设过程中的集体土地建住宅楼的效力认定宜宽不宜严，法院在审理这类案件中只要查明住宅楼工程项目有立项批复，有土地使用审批、有建筑许可，且批准部门是在其职权范围内行使审批权（包括事后补办了有关手续）就应认定“委托建房协议”有效。必须指出的是在小城镇建设过程中，有些地方确实存在不规范的问题。这在我院审理的此类案件中也有所反映。但是这些不规范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》实施以后已经得到遏制，小城镇建设步入了正规。在我院处理的集体土地上建住宅楼都是小城镇建设早期由于不规范所遗留的问题，并不是这类问题还在延续，如果对“委托建房协议”作有效认定会对不规范的小城镇建设起负面影响，法院审理时应当谨慎的认定“委托建房协议”的效力。如果对不规范的小城镇建设不起负面影响的效果，那么从合同法的角度也应当认定“委托建房协议”有效。基于上述理由，本院对这类案件中“委托建房协议”的效力作出了合法有效的认定。这样处理取得了良好的社会效果。
住宅调研报告 篇2
物业管理是提高居民居住质量和生活水平的重要途径，也是衡量城市管理水平的重要标志，对加快城市经济文化发展起着重要作用。住宅小区物业管理因为关乎人们生活的居家环境、与群众生活息息相关而倍受关注。
一、当前住宅小区物业管理现状
去年9月，我市将物业管理职能进行下划，包河区认真贯彻落实市政府和市房地产管理局的各项要求，努力为辖区居民创造优美、和谐、安全、舒适的居住环境，在抓好队伍，建立区、街（镇）物业管理联动机制，调处重大物业纠纷等方面做了大量工作。
（一）搭建管理机构。根据合政办秘[100]文件精神，物业管理工作从市房地产管理局下划至各区，实行“两级政府，三级管理，四级网络”的模式，落实属地管理，区政府把物业管理职责赋予区住建局，在区住建局设立物业管理和住房保障科。各街（镇）对应在大建办设立了物业管理机构。
（二）各类住宅小区物业管理情况。包河区现有各类住宅小区362个，其中有物业管理的小区180个，物业管理面积约20xx万平方米，物业管理水平参差不齐，其中新建的高档小区的物业管理水平相对较高。
（三）物业服务企业情况。目前在包河区进行物业服务企业共129家，其中具备一级资质的企业8家，具备二级资质的企业18家，其余均为三级资质的物业企业。从各物业服务企业的运行情况看，越是资质高的物业服务企业，为居民提供的服务质量满意度也越高。
（四）业主委员会的成立情况。包河区共有55个住宅小区成立业主委员会。大多数业主委员会发挥作用较好，在选聘物业服务企业、协调企业与业主的关系上做了大量有益的工作。
二、当前物业管理工作中存在主要问题
由于物业管理是一个新兴的行业，面临较多的复杂情况和问题，因此信访量大，纠纷较多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河区共处理关于物业方面的12345市长热线361件，政民直通车45件，市长信箱12件，电话投诉141件，接待来访群众257人次，存在的主要问题有：
一是物业管理主管部门力量不足。目前，包河区住建局作为物业管理的主管部门，仅有3人专职从事物业管理工作。各街（镇）继去年市开展物业管理专项整治百日行动后，虽相应成立了机构，但配备人员均为兼职人员，不专心、不安心、难尽心的问题客观存在，与物业管理涉及面广和问题多、难协调的现状不适应。
二是业主委员会运作缺乏监督。业主大会是业主自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会闭会期间，主要工作由业主委员会负责执行和落实。由于部分业主委员会成员从相关活动中捞取好处，易与物业服务企业以及其他业主产生矛盾纠纷。比如对小区公共收益的管理监督就是一大难点，也是业主委员会成员之间，业主与物业公司之间存在矛盾的焦点，而解决类似的矛盾业主大会最有权威，但由于业主大会召开的条件要求很高，无法及时召开，因而很多矛盾不能及时解决，甚至造成反复上访，影响和谐稳定。
三是前期物业存在诸多弊端。《物业管理条例》第二十四条规定：“要按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”。实际操作中前期物业服务企业通常是由开发公司的一个部门演变而来，与开发商有着上下级的隶属和斩不断的经济利益关系。一旦开发商因房屋质量与业主发生纠纷，前期物业既要维护开发商的利益，又要维护业主的利益，陷入两难境地。业主由于正当权益得不到保障，就把该打在开发商身上的“板子”打在物业服务公司身上。造成监管部门及时协调纠纷难，业主和物业服务公司的“心结”越结越深，导致物业费收缴难等问题，影响物业服务水平，易造成恶性循环，最终损害的是业主的利益。
四是物业企业收费难与运行成本高的矛盾突出。近年来，物价上涨较快，使物业公司的`运作成本不断增加，其中人员的工资支出占较大比例，现行合肥市最低月工资涨至1010元，近期出台的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》，取消了公摊费收取项目（二次供水用电除外）。同时部分业主对缴费义务认识不到位，以种种托词拖欠和拒交物业费，而物业服务企业在收取的费用不能维持其正常运行时，要么降低服务标准，要么在合同到期前撤离，造成广大业主利益受损，甚至引发社会不稳定因素。
三、几点建议
（一）加大培训力度，突出正面宣传。物业管理在我国虽然起步较晚，但为规范物业管理工作，国家相继出台一系列法律法规。有关部门及街镇要主动承担责任，加大对这些法律法规的培训力度，扩大培训范围，使全社会都能了解、关心物业管理工作，自觉履行义务，保障业主权益。要就业主的义务、物业服务企业的社会责任、积极缴纳物业服务费与提高物业服务质量的关系、业主自治组织在物业管理活动中的地位作用、政府职能部门的职责等相关内容进行全面宣传，使业主、物业服务企业以及政府部门之间能统一认识，自觉做到相互理解、相互支持。
（二）统一配备物业协理员。由区统筹考虑，为各街镇配备专职物业协管员，解决兼职问题，让专职的人干专业的事，切实把物业管理的各项工作做扎实。
（三）把好前期物业入口关。前期物业是由开发商通过各种形式选聘的，而且在售房时就已经定下，在小区没有交付，业主没有入住的情况下，区级物业管理主管部门目前还不能介入此项工作。因此要自上而下形成一套有利于后续物业管理的监管运作机制，使有关部门和业主能够实质参与开发商对前期物业选聘、峻工查验和物业交付工作，减少因开发遗留问题对后期物业管理带来的困扰，维护业主利益。
（四）大力扶持村（居）属物业服务企业。包河区现有村（居）属物业服务企业10余家，目前管理服务都比较好，且均为三级资质的企业。这些企业在村（居）范围内，管理优势明显，既解决居民就近就业，又为辖区居民提供服务，同时因其带有政府的“影子”，管理起来比较容易，且不以营利为主要目的，又与居民有着特殊的“亲情”，一般不会产生纠纷，尤其在三无小区的物业管理方面发挥的作用明显。政府应在政策上予以扶持，如设奖补资金，鼓励该类企业做大做强，在服务自管小区的同时，逐步把服务向更多的“三无”小区延伸，解决当前“三无”小区物业管理难问题。
住宅调研报告 篇3
调研时间：20xx年3月28日
调研地点：武汉万科高尔夫城市花园、银湖翡翠、万科四季花城
调研成员：谭玲玲 沈张 喻立天 凌冰 陈觅伟 张旭辉
调研对象：小区的总体规划结构、周围环境、道路系统、出入口的设置、小区环境设计、景观绿地系统、建筑风格、公共服务设施、停车系统等。
住宅小区的规划设计是一项复杂，综合的系统工程。它远远超过了单纯的工程技术的范畴。而深入到社会，经济，生态，文化，心理，行为等领域。居住小区是城市的重要组成部分，城市居住小区规划建设的好坏直接反映了该城市的城市化水平。居住空间是城市空间的延续。它的存在于运行离不开所在的城市，而人又是居住的主体，所以居住区规划设计必须建立“以人为本，物为人用”的观点，切实解决居民的各种生活需求。
为了对小区有一个系统全面的了解，我们根据学校周边小区的分布情况，我们选择了离学校不远的武汉万科高尔夫城市花园、万科四季花城和银湖翡翠这两个小区进行调研，调研报告以高尔夫城市花园与银湖翡翠为例。武汉万科高尔夫城市花园与银湖翡翠各路相对，这二者都享受天然湖景，无限亲近优质水源，感应自然原生态。湖，是性灵的熏染、美妙生活的陪衬。邻湖而居，成就众多浪漫而闲雅的幸福家庭。 三个小区的园林设计，契合“美学、功能、生态”的景观设计理念，呈现社区不同层次、角度的园景，结合文景和谐的设计理念，依循天然湖水，营造湖水、静水、流水、溪水、叠水、泉水贯穿社区的人性化水景氛围。
武汉万科高尔夫城市花园
武汉万科高尔夫城市花园位于东西湖区金山大道特8号，其业务类型有9栋高层、29栋高层、16套联排别墅和134套叠加别墅。
万科高尔夫城市花园所处的地理位置本身就是一个大景观，它和银湖翡翠、万科四季花城共用银河，使得住户能够生活在空气宜人环境优美的山水之边。直达航空港、火车站、CBD商务中心仅20分钟。依原地地貌的"湖景高尔夫"环境优势，倡导临水而居的生态居住方式。园林景观最出彩的是中心音乐喷泉广场，这一景点是整个小区的点睛之景，围绕那星光闪耀的广场，两岸的水景、看台、树林、栈道，环环相扣，彼此相连，不仅将那秀雅的景色送入各个住宅，也将湖水的灵魂注入小区的四下里，使小区更增强了聚合的力量。高尔夫城市花园正在凭借其开阔的国际视野，凭借着这绝无仅有的生态资源，通过细致的建筑语言，潜心为成功人士打造最值得珍藏的居住场所。
小区内外沿用传统的围栏式风格，但在围栏上有呈现围墙状的绿色植物，使小区形成了既与外部隔离，又与外部联通的形式，
其内的绿化做的更是流畅婉约。
该小区的内部景观的设计颇为经典，除车行道外，几乎所有的组团都是直接坐落在绿地之上，宅间绿化并没有严格的界限，这样的安排使小区的绿化率增加了不少，且有漫步其间回到自然之中的韵味。小区内的树木种植面积之多，冬季时枯枝苍健有力，夏季时绿叶郁郁葱葱，中心的水景虽然面积不大，但也有颇有小桥流水人家的韵味。南北向流淌的小溪，蜿蜒着消失在一片人工浅滩石里，而沿着小溪向上，是一个中心广场，从这个广场向着不远处因为营造停车而在原本较高的地势上进一步垫高而成的绿意葱葱的小山丘延伸，自然形成了极好的视觉效果和景观效果。
小区康乐设施设置都较为合理，服务的.半径也在合理范围之内，并
且在儿童玩耍区采用质地软的铺地，踩上去很舒服，处处透着人性化。
景观是城市园林景观中的重要组成部分,居住区景观设计是指住宅建筑外环境景观设计,由物质元素和精神元素构成。居住区的优美景观环境,不仅直接提高人们的居住生活质量,还能消除都市的喧嚣,松弛神经安抚情绪,从而有利于居住者的身心健康,进而从整体上可提高城市环境的景观质量。为了充
分取得景观效果，景观上除保留原规划中湖岸线的规划思想，将景观设计为早晚休闲、运动的亲水公园，同时赋予这个公园小区公共活动场所的功能。小区内部的水系呈点线面结合的布置模式，丰富景观资源，提升景观价值，并均衡整个小区的景观特征。各种精致的环境小品随处可见，环境相当的怡人。
随着生活水平的不断提高，停车位对于居家来说越来越重要。作为具有人文性的居住园区，停车位的数量、人行道与车道的恰当分离是必然的。万科高尔夫城市花园设计了完善的人车分流体系。光是地下车库，车位的配备率就蛮高，再加上地上部分的车位，整个小区的车有足够的停车位。
高尔夫城市花园外部设有综合商场、幼稚园、滨湖商业街，社区
将社区入口处的滨湖大道开辟成专门商业街，设有大型超市、多功能综合商场、高级食肆、银行、SPA等，体会购物、休闲乐趣，网点分布合理，饮食、服饰、休闲形成一条龙服务布局。社区內将有重点中小学在此设的分部、幼儿园等基础教育单位，给社区內幼年儿童提供良好的成长环境。安排区内穿梭巴士，区外专线大巴，为客户提供最便利的交通连接。社区内还将提供篮球场、网球场、缓跑径等运动场所以及滨湖咖啡座、休闲景观路，为区内居民提供足不出户但却丰富多彩的娱乐休闲场所。
高尔夫城市花园的交通系统完善，通往小区的主路，中间用绿化将进出的车流隔开，交通流畅不堵塞，小区大门的设计，又将人流与车流分开，便于管理与交通安全的保障。
在前面已经提到，万科高尔夫城市花园的业务类型有9栋高层、29栋高层、16套联排别墅和134套叠加别墅，多种不同类型的建筑，是小区的规划丰富多彩，小区内部的道路虽错综复杂，但井然有序，小区的住房呈发射状分布在小区内，由各条道路相互连通，予以小区居民提供方便快捷的出行路径。
高尔夫城市花园采用简约、现代、含蓄而又优雅的建筑外立面风格，传承了湖居的优雅和浪漫，还原了建筑的质朴本质，在户型的观景性、功能性、合理性和创新性上，
着力打造新都市主义典范品质，营造舒适宜人的现代居住空间享受。通透舒展的飘窗，宽敞开阔的景观阳台，呈现出简约的线条，简洁的立面，在空间的更叠、质感的现上，呼应自然怡人的社区风貌，让建筑成为风景的一部分。户型设计：高尔夫城市花园的户型空间在空间组合尺度、功能造型上精益求精，精致、细腻、人性，每一处周到缜密的思考，都为创造舒适合理的宜居空间。大开间客厅、观景阳台、飘窗设计，让每个户型都呈现最完美的一面。户户朝阳，家家观景，在自由的空间里享受现代居住艺术的徜徉，心情随空间而舒畅自然。
银湖翡翠
银湖翡翠位于金山大道88号，北临金银湖国际高尔夫球场，东接武汉唯一的国际赛马场东方马城，南望王家墩CBD，西邻银湖、3000棵原生水杉林。由武汉新恒基置业有限公司开发建设，占地30万平方米，开发总面积53万平方米。
银湖小区内部配有社区商业街，附近有睿升中学、常青第一中学、常青一小、鑫桥小学、小区内高级中学、深圳波托菲诺幼儿园及武汉轻工业大学（原武汉工业学院），小区外还有各大银行和社区医院。此外，金银湖高尔夫国际球场、东方马场、游泳池、网球场、台球、乒乓球室、健身房也都在小区附近。银湖翡翠小区的地理位置，为小区居民提供全面方便的服务。
小居住区的规划结构，是根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共服务设施、道路、公共绿地等相互关系而采取的组织方式。居住区作为城市的一个有机组成部分，应有其合理的规模和建筑布局。银湖
翡翠还在建设之中，但是湖岸线的局部已经出来了，小区水系与金银湖的水系是通过湖岸线上的18座小区桥梁相互连通的，从自家码头划船，通过桥梁就可以进入银湖泛舟。这种处理手法，使得湖岸得以极度延长，出现了双岸线的特征。此外，小区与湖泊之间没有机动车道，而是设计了人行的曲径、拱桥、曲桥、木墩、碎石路、休憩亭、钓鱼台、景观台等组成的“长岛花巷”。而整个1000多米的湖岸线上，密密麻麻地长满了好几十年的三十多棵成排的原生水杉树木，将整个人行曲径掩盖起来。这些水杉树林形成小区的天然屏障，外界根本看不带小区的房子，极具豪宅特征，也是所见过的最摄人魂魄的湖岸线。
银湖翡翠保留原始地块中由湖岸和地块里的内河天然形成的“双水岸”这一独特景观，并且在原有的基础上加以改进和提升。在对近千米湖岸的打造中，摒弃了传统硬朗的垒砖铺筑方式，用软堤的手法将岸自然地与湖连接，在湖岸种植大量的水生植物，使绿地渗透进湖水里，完全扫除了人工堆砌的刻意，让建筑自然地生长在湖岸边。
银湖翡翠以南北走向的两车道道路为主干道，以东西向的4条支路为毛细，将内部分为7个组团，属于组团式半开放式社区规划，以占地合适的组团为单元，周边与小区支路相邻，小区通过支路与外界发生有机联系，延边的建筑顺应接到走向布局，而向公共大众、融合于城市；同时社区内部的住宅业具有良好的围合感。不宽的社区道路拥有良好的对外界面，因而人们乐意步行，呈现出一路居民步行、交往、购物、
休闲的生活画面。居民的居住空间与消费空间、文化娱乐空间联系紧密、便捷，城市的各项功能能够渗透到社区之中，得到有机的整合，而不是互相割裂。
银湖翡翠实现了人车分流，其地下建筑面积与地上建筑面积的比例接近1:1。银湖翡翠的地下车库顶开有采光通风口，有地下车库上到公共地面花园的楼梯口。此外，地下车库出入口实现两侧与顶部绿化。 银湖翡翠的颜色，其实就是土地的颜色---褐色，整个建筑从土地过渡到屋顶，一点都不忽然，非常自然和谐，建筑似乎是从大地里生长出来一样，整个小区，主角因此是以人为核心的环境，建筑成为背景，而不是喧宾夺主。
银湖翡翠的建筑是高层、小高层和别墅，即使是小高层建筑，其建筑间距都保持在35-80米之间。为了将湖景资源最大化，设计者摒弃了常规的电梯，将其改为可观光的电梯。设计者将靠湖的建筑设计成点式，将离湖的建筑设计成单元式，点式建筑恰好在两排多单元连体建筑之间，因而后排的建筑可以穿过点式建筑的宽大空隙，占有足够大的湖景资源，使得具名的视觉景观最大化。
银湖翡翠在建筑设计过程中，通过高层与半围合式的别墅组合以及建筑形体的变化，使得每个面、每个角度、每栋房子、每一景观的组合空间都有不同的视觉享受。明快、简洁，而又富有个性特色的建筑风格，表现出凝重、典雅的全新风格。 银湖翡翠高层的建筑风格：气派、简约、经典。外墙，以呈雅光的质感面砖与玻璃构成外立面，让景
观最大化流入室内。银湖翡翠的别墅建筑风格：雍容，唯美，典雅。采用完全大宅的建筑设计，庄园式的建筑，改变了以往千篇一律的TOWNHOUSE外型简单的重复。八角亭建筑方式，让大宅富有灵动的气息，屋顶跃落有序，配以质朴耐看的烟囱，形成了建筑的节奏与层次。
银湖翡翠内部设有多种公共服务设施，如游泳池是无边际的，成人区、幼儿区以及沙滩、按摸池......是通过拱木桥相连接，与观赏水体之间
以循环小水幕连接。面积很大的游泳池带人造沙滩，与蔚蓝海岸的基本一致，铺有花岗岩。园林方面，一些树种和花草早已植入，长势茂盛，还设有亭台供居民休憩。
通过这次调研，学习到不少住宅设计方面的知识，比如在设计住宅外环境时，尽可能多地扩大绿地，在建筑布局上，充分采取平面错位，点式配置，从而活跃空间。而在组团的时候，布局应重视人的交往空间，在小区内建造有分有合的交往空间有助于增加人际交往，和睦邻里关系。还要根据居民行为轨迹安排各项公共设施，方便大部分居民的需求。营造绿色的自然生活空间，现代社会，越来越多的人们会在家里办公，除了舒适的家居外，还要求居住环境“园林化”贴近自然，成为天然起居室。
住宅调研报告 篇4
某住宅工程为六跃七层砖混结构住宅楼。梁、板、柱均采用c20钢筋混凝土，墙体采用mu10红机砖，砂浆采用m10混合砂浆。截止到06年4月26日，该工程施工至一层砌体结构。
一、发现问题
20__年4月26日，监理公司在对20#楼的监理过程中，发现该工程在施工过程中存在以下问题：
1、局部砖墙砌体观感较差，直槎留置不符合规范要求；2、局部板带钢筋长度不够；3、个别过梁板搭接长度不够；4、120墙拉墙筋数量不足；5、个别梁接点部位应设置箍筋加密区段未设置箍筋加密；6、g/22-26板带无钢筋。针对以上问题，监理公司向施工方下发了工程暂停令。但施工单位为抢工期，对此不予理睬，仍继续施工。26日下午，监理公司对该工程存在的质量问题，以及施工单位不顾监理单位不顾工程质量，强制施工等问题向市质量监督站做了汇报。市质量监督站有关人员通过观看实体照片，以及现场实体察看，同意了监理单位的要求，要求施工单位立即停工整改，并将处理结果报市质量监督站。
二、上述质量问题对工程产生的危害
上述问题在建筑物的使用功能和安全功能上都存在一定的隐患。直槎留置不符合规范要求、个别过梁板搭接长度不够、120墙拉墙筋数量不足、个别梁接点部位应设置箍筋加密区段未设置箍筋加密等对其整体性有很大影响，在地震作用下容易破坏，达不到“小震不坏，中震可修，大震不倒”的抗震要求。
三、处理过程及方法
针对监理单位下发的工程暂停令所提出的各项质量问题，施工单位对20#楼进行了认真整改：
1、一层砌体质量观感较差，直槎设置不符合规范要求。根据《砌体工程施工质量验收规范》第5.2.4规定，非抗震设防及抗震设防为6度、7度地区的`临时间断处，当不能留斜槎时，除转角处外，可留直槎，但直槎必须做成凸槎。留直槎处应设置拉结钢筋。对此，施工单位进行了墙体拆除，按规范要求重新砌筑。
2、7轴、17轴、28轴、38轴及进户门、主卧室、次卧室过梁搭接长度不足，以及大于300mm的洞口未设置钢筋混凝土过梁违反规范要求，对以上问题施工单位进行了墙体拆除，按规范要求进行了重新砌筑以及更换钢精混凝土过梁等处理方法进行了处理。
3、16轴、18轴墙体存在通缝现象。《砌体工程施工质量验收规范》第5.3.1条规定：砖砌体组砌方法应正确，上下错缝，清水墙、窗间墙无通缝；混水墙中长度大于或等于300mm的通缝不应超过三处，且不得位于同一墙面上。因此，施工单位对违反规范要求的16轴、18轴墙体进行了拆除，并按规范要求进行了重新砌筑。
4、对卫生间及厨房构造柱钢筋主筋搭接长度不足的问题进行了重新绑扎，对主筋搭接长度不够的钢筋进行了焊接，焊接长度为单面10d。
5、个别梁应设置箍筋加密区段未设置箍筋加密的，按规范要求重新绑扎。
6、对g/22-26板带无钢筋问题，把板带混凝土拆除，按图纸重新绑扎钢筋，并报监理验收，确认无问题后，进入下道工序施工。
由施工单位提供的整改记录看（上有监理的签章，证明监理单位进行了现场检查并认可），施工单位确实对发现的问题进行了细致整改，但个别问题仍整改不到位。
四、原因分析
现场发现的这些问题虽都做了整改，却留下了很坏的影响。本来都是些在施工过程中可以控制的问题，只要稍加注意，加强管理，这些问题都是可以避免的。施工方工期安排不合理，盲目抢工，施工队伍水平参差不齐，管理措施跟不上直接导致了问题的发生，浪费了大量的人力、物力、财力。类似问题在以后的施工过程中应予以避免。
住宅调研报告 篇5
龙湾小区调研：
1。小区周边情况：
①。小区周边交通便利
②。小区附近教育、商业、娱乐等设施分布较少。
③。小区附近有着良好的景观环境，北侧毗邻浑河沿岸。东侧有湿地公园，如天然氧吧；向西不远有功能及景观于一体的奥体公园。
2。小区数据概况：
①。占地面积：226000平方米
总建筑面积：566000平方米
开发周期：20xx—20xx
开工时间：20xx—3—1
竣工时间：20xx—12—31
总户数：450套
②。小区楼层状况：32层、25层高层住宅及12层多层住宅。
③。项目特色：集水岸、湿地、公园，住宅为一体的高舒适度水岸景观大宅。
3道路分析
周围是城市次干路和支路，属于浑南大道分之路，为浑南大道分流，车流量比较少，早晚高峰时候也不出现堵车，周围车辆基本以私家车为主，噪音较小。内部道路只有一条
双向单车道，小区基本以步行为主。
4小区主要人群：
由于该小区处于浑南新区优越地段，建筑施工投入成本较高，因此业主一般都是来自周边各地有较强购买能力的各行业精英人群。
5景观分析：
①引入了融东方审美情趣和浓厚异域风情于一体的泰式园林景观，以充满佛教色彩的雕塑、小品、图腾柱为点缀，东南亚特色亭廊为内容，在融和中式园林的虚实空间中变化多端。滋润万物的水是园林的核心线索，不尽相同的园林景观，被串成了一幅完整的景观体系，长约400米的景观大道与湿地公园相连更成为园区景观的画龙点睛之笔。
②小区外部规划了湿地公园，位于住宅区东侧景观丰富。小区北侧为沈阳市浑河南岸滨河公园，有着良好的景观视线。
6规划分区：
小区以高层建筑为主，内部主要特色为融合东南亚园林的异域风情，以及泰国南传佛教建筑的.建筑特色，增大高层之间的楼间距，使园林景观面积增大，给居住者以良好的景观体验。
此区域为整个小区内部最为重要的园林设计区域，以三个南传佛寺建筑外形的休憩空间相连，形成这个区域的景观轴线，左侧的亭子周围环绕较大面积的水体，在水内铺装的映衬下显得格外富丽堂皇，利用高差变化，使游园者有移步换景之感。
连接各个景观组团的小路曲折蜿蜒，周围绿植景观丰富多样，同时考虑了无障碍坡道的设计，满足残疾人参与游园的要求。
7小区内部绿植分析：
沈阳市位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。属温带半湿润大陆性气候，全年气温在—20度~30度之间，平均气温8。3度，全年降水量500毫米，全年无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。
8。建筑单体设计分析：
建筑物的立面具有现代气息，高层、小高层住宅以暖灰色为主基调，顶部通过建筑物或单元之间的高低错落，悬挑构件穿插及窗口变化营造空间的动感，在建筑上形成了斑驳的落影；中部简洁明快，充满韵律感，利用阳台、窗户的凸凹和材料质感的变化，使立面产生强烈的虚实对比及阴影效果；底部颜色较深造型稳重大方。
建筑均为短单元纯板式结构，全部为南北朝向。有飘窗、角窗、落地窗等开窗形式，增加了采光面积，并且使光影变化丰富。小区高层、小高层住宅从95至227平方米十余种户型，实现了动静分区、干湿分区、洁污分区；前后楼之间的视线错位、家庭成员之间卧室、主人卫生间与客人卫生间的分区设置，保证私密性最佳。整个小区建筑主色调为米黄色、暖灰色，各个建筑单体风格统一，均采用简约素雅的设计并且充满现代气息。
9。主要户型分析：
所有户型均为南北朝向，面宽大，进深小，易形成室内空气对流，每户均保证两个以上居住空间朝南。下图为174平米基本户型。
10。小区停车场设置：
小区为了充分满足住户的停车需要，设置了地上和地下停车位，但是由于小区车辆保有率较低，地下停车位基本能够满足住户需求。小区北侧设置两个地下停车场，南侧设置一个地下停车场，与其他小区相比没有出现地面停满车辆给行人造成不便的情况。住户可以充分享受小区绿化及健身设施带来的便利。
11小区出入口设置：
该小区共设置四个出入口，分别为北门、西门、西南门、南门，很好的满足了内部用户出入需求。
12日照分析
小区以高层为主，北侧楼层较高，南侧较低，中间最低，错落开来，基本满足了每户的入住需要。单手楼间距较小，会出现一段时间的遮挡。
总结及经验借鉴：
①规划方面：现代小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务的配套设计，都必须以改善人的生态环境、提高生活质量为出发点和目标。
②细节设计方面：应注重绿化布局的层次、风格以及与建筑物的相互呼应；注重不同植物的相互补充、配合；注意发挥绿化在整个生态小区其他更深层次的作用，比如隔热、防风、防尘、防噪声、消除毒害物质和杀灭细菌等；甚至从视觉和心理上能消除精神疲劳。
③房屋构造方面：应考虑自然生态和社会生态等多方面的需要，注意节约能源、注重居住者对自然空间和人际关系交往的需求。
小区环境设计、景观绿地系统、建筑风格、公共服务设施、停车系统等。
住宅调研报告 篇6
物业管理是一种新型的管理模式，其职责是集中多种管理服务职能，整合各类专业技术人员，有效地关心居民解决生活中遇到的实际问题，从而不断提高居民生活质量，优化居民生活环境。随着经济社会的持续进展，城市居民对生活质量和改善居住环境的要求与日俱增，居民住宅区的消防安全作为人民群众最关怀、最需要解决的问题自然成为了物业管理的一项重要职责。当前，由于消防警力、业务经费、管理体制、业务水公平因素的影响，多数物业管理单位管理水平参差不齐、大部分物业单位的消防安全职责不明确、消防安全意识淡薄，加之业主委员会与物业管理单位之间缺乏信任基础等缘由长期存在，致使托付管理的单位、小区特殊是多产权建筑滋生大量的火灾隐患。当前，各类小区物业管理模式在消防安全管理上面临着严峻的挑战。
一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题
(一)多数物业管理单位消防法律意识观念不强
在日常的消防管理工作中，不能仔细贯彻落实《中华人民共和国消防法》及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的有关规定和要求，对法律法规明确的消防安全职责了解不多。《中华人民共和国消防法》第十四条，《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条，都明确规定了物业管理单位的各项消防安全职责。然而，一些物业管理单位对此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，违法不究，造成了工作上的盲目性和被动性，直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。
(二)一些物业管理人员消防业务素养不高
在平常在履行消防检查时发觉：个别物业管理单位聘用的管理人员缺乏相应的消防专业技术学问，学历层次、专业技术偏低，安全意识差。大部分小区消防掌握室的值班制度流于形式，有些单位仅满意于有人在岗，而值班人员对消防掌握中心的各种消防设备的运行及日常的防火巡查状况却不甚了解，值班人员对消防设施运行的正常与否毫不关怀，对消防掌握中心自动报警系统发出的声响不闻不问。有的值班人员能够发觉问题，但不会解决问题，更有甚者直接关闭了之。一些单位消防器材无人管理，内部消防设施、器材被盗现象严峻，应急照明、疏散指示标志损坏突出，消防设施器材长期处于缺损状态。一些单位与开发商、业主相互推诿、扯皮、推卸职责，缺少协调协作，导致旧的火灾隐患久拖不改，新的火灾隐患又迭出不穷，久而久之，大部分消防设施的功效特殊是联动功能大打折扣，大大降低了消防设施的完整性、牢靠性，致使投资上百万的消防设施形同虚设，无法发挥应有的功能。
(三)大部分物业单位消防安全管理职责不明
物业管理公司作为市场经济条件下的产物，其最终目标是服务于与业主的各项合同商定，也就是说，其只对合同商定的内容负责。而目前普遍状况是物业管理单位在与业主的交接过程中有许多单位和业主对消防设施的管理没有明细的合同商定，致使物业公司对消防设施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明确，而大部分业主特殊是住宅小区业主也基本不关怀除电梯运行及环境卫生等以外的公共设施的管理，导致部分消防设施不能时刻处于工作状态，或有故障而不能准时得到恢复，影响了设施的工作效能；
(四)物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理
部分业主往往只注意自己居住、工作场所的小环境，而缺少对建筑、小区整体安全的考虑，借着装修之名，肆意扩大装修面积，擅自转变建筑物使用性质，擅自增加夹层扩大防火分区，转变建筑结构、楼梯形式，封堵排烟口、强占圈围疏散走道等，而物业单位为追求经济利益，可怕得罪业主，未尽到劝阻和管理责任，在本单位无力解决的状况下未准时与相关职能部门沟通，妥当处理相关时宜，而只是认为我不是执法部门根本管不了这些事情，从而放任进展，增加建筑的火灾危急性和火灾负荷，造成了大量的“先天性”的火灾隐患；
(五)物业管理单位准入缺少消防必要条件
物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。虽然建设房管部门在核发资质证书时对物业管理公司拥有的技术人员数量上有明确要求，但没有规定消防专业技术人员的数量。加上目前许多建筑特殊是非住宅小区高层建筑的物业管理企业基本上是从房地产开发企业派生出来，虽具有独立的法人资格，但依附受制于房地产开发商，建设和管理不分的体制严峻制约了物业管理单位的`工作开展；
(六)消防设施日常修理资金得不到有效保障
由于业主多且分散，在公共场地的使用、车辆的停放、物业公司的服务质量等方面业主与物业之间很简单引起冲突，造成双方产生不信任和纠纷的情形，加上传统的“主仆”观念影响，物业管理处于被动弱势地位，导致物业管理费用不能准时收取。同时现有法律对建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的规定，要求修理基金的使用由售房单位或受托的物业管理企业作为实施单位，提出年度使用方案及分项目修理经费预算报告书，经业主委员会审核，房地产行政管理部门审批后方可将修理基金分批拨付实施单位，其操作程序简单，很少有物业单位有决心和急躁去申请和使用这笔经费，致使包括消防设施在内的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未纳入托付管理的正常范畴
在日常的监督执法过程中，笔者遇到这样的状况，由于与业主之间存在尖锐的冲突，有些物业管理单位未通过任何移交手续擅自撤离小区，致使小区的日常管理全面瘫痪，而小区的业主委员会随即聘请了新的物业单位进行日常管理。而消防部门进入该小区进行监督抽查时，往往注意对物业管理单位的管理与监督，但由于原物业单位未将建筑主体的审验状况及消防设施的相关维护资料移交给业主委员会，而业主委员会也没有把消防安全管理纳入托付物业单位管理范围，则新物业管理单位就不应担当相应的法律责任，而消防部门只能把责任落实到业主委员会。但业主委员会是由全部业主选举产生的非法人临时组织，不具备法律责任担当力量，这就极大地增加了小区火灾隐患的整改难度，大大加大了消防部门的工作量。
二、解决当前物业管理中消防安全职责不落实问题的对策
(一)进一步明确和完善相关法律规定
政府相关部门应依据目前物业管理的现状，加紧制定完善相关法律法规，进一步明确业主委员会的职责，完善组织机构，确保业主委员会人员的相对稳定。规范业主、业主委员会与物业管理单位之间处置问题的程序，明确合同商定中消防安全管理的详细内容，规定每幢建筑(或小区)聘请物业管理公司应通过竞标形式进行，严禁单产权多使用建筑或多产权建筑开发公司托付下属物业管理单位管理。把建筑消防设施的托付管理作为业主聘请物业公司管理的先决条件，确保消防设施有人管理，明确物业管理单位的接管时间并完善建筑消防设施移交的手续；
(二)提高物业公司的准入门槛
建设房管部门在核发资质证书时，应明确规定物业管理单位必需配备肯定数量的消防专业技术人员，并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。同时要建章立制，制定消防部门与建设房管等部门之间的信息通报制度，准时把握物业管理单位的相关信息，把物业公司拥有消防专业人员的数量、消防管理力量的强弱及履行消防安全职责状况纳入物业管理单位资质申领、等级评定的范畴，提高物业管理单位消防安全意识和管理水平；
(三)加强对物业公司消防工作的指导
区级政府应将街道、社区范围内的物管单位纳入街道、社区及公安派出所的考核管理范围，定期保量的对辖区内居民住宅区的管理单位进行消防监督检查，把加强对物业公司的管理作为今后消防管理的一项常常性工作，并把物业管理单位纳入日常监督管理的视线，把规范物业管理单位履行消防安全职责作为加强各类建筑、小区消防工作的基础内容，同时，物业单位要主动地与街道、社区及公安派出所建立联动机制，一旦发觉小区内消失违章违法行为，物业单位应准时报告街道、社区及公安派出所，切实将一些隐患扼杀在襁褓之中。同时，相关职能部门也要加大执法力度，对存在火灾隐患久拖未改的物管单位及个人应依法严厉 处理，从严惩罚；
(四)加大消防教育培训力度
切实加强对物管单位负责人及相关管理人员进行消防安全培训。街道安全办要详细抓好摸底、统计汇总工作，督促落实，防止漏报漏训。通过培训，使物业管理人员增加消防安全观念，切实学懂学透《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律、法规，进一步明确各项消防安全职责，树立起消防安全责任主体意识。管理人员要做到会报警、会组织人员疏散、会组织扑救初起火灾。力争使物管单位消防管理工作水平、岗位人员素养有所提高。
(五)规范对公共修理基金的管理
《物业管理条例》已明确了修理基金制度相应的法律地位，其使用是否公正、合理，将直接影响到每一名业主的切身利益。因此，必需完善规范修理基金的使用管理，尤其应明确公共部分详细设施设备相对应的修理基金使用原则、程序等，建立物业单位主要负责人为消防安全责任人的防火组织，定期召开消防工作会议，切实解决火灾隐患、经费等问题，对于需要动用房管部门的专项修理基金，街道、社区及公安派出所应关心物业单位协调各业主，或者物业单位以粘贴公告的形式告知各业主，以便尽快地启动修理基金，以保证火灾隐患能得到准时、有效的整改。总之，物业管理单位消防安全责任的落实牵系于千家万户的平安幸福，是消防工作的重要组成部分。只有政府、职能部门亲密协作、协作，共同努力，物业管理单位充分认清火灾形势和火灾危害，仔细履行消防安全职责和义务，努力为居民的安居乐业和城市的经济进展供应坚实的消防安全保证，才能营造居民小区良好的消防安全环境，共同为构建和谐社会作出应有的贡献。